개요:
주택임차인이 임대차보증금을 증액한 경우, 그 증액된 보증금이 제3자에 대하여 대항력을 취득하는지 여부는 문제가 됩니다.
관련법 및 판례:
* 주택임대차보호법 제3조
* 대법원 1986. 9. 9. 선고 86다카757 판결
질문:
甲소유 주택을 전세보증금 4,000만원에 임차하여 입주와 주민등록전입신고를 마치고 거주하던 중, 계약기간이 만료되어 보증금 300만원을 인상해주었습니다. 그런데 위 보증금 300만원을 인상하기 1개월 전 위 주택에 대하여 乙의 소유권이전청구권가등기가 설정되어 있는바, 만일 乙이 본등기를 하는 경우 인상된 보증금 300만원에 대하여도 乙에게 대항력을 주장할 수 있는지요?
답변:
귀하의 경우, 가등기설정 전에 지급한 보증금 4,000만원에 대하여는 대항력을 취득하고 있습니다. 그러나 가등기 이후에 지급한 보증금 300만원에 대하여는 대항력을 취득할 수 없습니다.
이는 주택임대차보호법 제3조에 따라, 주택임차인은 임차주택에의 인도와 주민등록전입신고를 하면 제3자에 대하여 대항력을 취득하지만, 이는 가등기 이후에 이루어진 임대차보증금 증액의 경우에도 마찬가지로 적용되기 때문입니다.
따라서 乙이 가등기에 기한 본등기를 하게 된다면, 귀하는 乙에게 4,000만원만 지급받을 수 있고, 300만원은 최초의 임대인인 甲으로부터 받을 수밖에 없습니다.