개요:
경매 낙찰대금에서 집행비용을 공제한 금액을 기준으로 우선변제권의 한도를 산정합니다.
관련법 및 판례:
* 주택임대차보호법 제8조 제3항
* 대법원 2001. 4. 27. 선고 2001다8974 판결
질문:
임차하여 살고 있는 주택과 그 부지가 은행의 근저당권 행사에 따라 경매가 진행 중에 있습니다. 경매에서 해당 주택과 부지가 3억 원에 낙찰되었는데, 제 보증금은 1억 5천만 원 범위에서 배당받을 수 있는 것인지요?
답변:
주택임대차보호법 제8조 제3항에 따르면, 우선변제권의 한도는 주택가액의 2분의 1을 넘지 못합니다. 여기서 주택가액은 매각대금에다가 매수보증금에 대한 배당기일까지의 이자, 몰수된 몰수보증금 등을 포함한 금액에서 집행비용을 공제한 실제 배당 금액을 의미합니다(대법원 2001. 4. 27. 선고 2001다8974 판결 참조).
따라서 본 사안의 경우, 낙찰대금이 3억 원이라고 하더라도, 매수보증금의 이자, 몰수보증금, 집행비용 등이 확인되어야 정확한 배당 한도를 알 수 있습니다.
만약 매수보증금의 이자, 몰수보증금, 집행비용 등이 없다고 가정한다면, 우선변제권의 한도는 3억 원 × 2/3 = 2억 원입니다. 따라서 임차인의 보증금 1억 5천만 원은 우선변제권의 한도에 해당하므로, 전액 배당받을 수 있습니다.
다만, 매수보증금의 이자, 몰수보증금, 집행비용이 있다면, 우선변제권의 한도는 그만큼 줄어들 수 있습니다. 따라서 정확한 배당 한도를 확인하기 위해서는 경매 법원에 배당표를 조회하여야 합니다.