개요:
임차주택이 경매로 넘어갈 경우, 소액임차인은 일정 보증금에 대해서는 근저당권자 등 다른 담보물권자에 우선하여 변제 받을 수 있습니다. 하지만, 소액임차인의 보증금이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 초과액에 대해서는 우선변제권이 없습니다.
관련법 및 판례:
* 주택임대차보호법 시행령 제10조 제2항
질문:
甲·乙·丙은 서울소재 戊소유 주택을 전세보증금 각 5,000만원, 4,000만원, 3,400만원에 임차하여 입주 및 주민등록전입신고를 마쳤으나 확정일자는 받지 않았고, 그 후 주택소유자 戊는 丁에게 2016년 4월에 1억원의 근저당권을 설정하여 주었습니다. 만일, 위 주택이 경매되어 경매비용 등을 제외하고 실제 배당할 금액이 1억 5천만원이라면 배당관계는 어떻게 되는지요?
답변:
甲·乙·丙의 보증금은 모두 주택가액(대지가액 포함)의 2분의 1인 7,500만원을 초과하므로, 각 임차인들의 최우선변제 받을 수 있는 금액은 각 7,500만원입니다. 따라서, 甲·乙·丙은 7,500만원을 평등분할하여 각 2,500만원씩 배당받게 됩니다. 甲·乙·丙이 확정일자를 받지 않았으므로 丁이 나머지 7,500만원을 배당받을 수 있을 것으로 보입니다.
요약:
소액임차인의 보증금이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 초과액에 대해서는 우선변제권이 없으므로, 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 평등하게 분할하여 배당받게 됩니다.