개요:

임차인이 기존채권을 임대차보증금으로 전환하여 임대차계약을 체결하였다 하더라도, 주택임대차보호법상 소액임차인으로서 보호받을 수 있습니다.

 

관련법 및 판례:

* 주택임대차보호법 제3조 제1항: 임대차계약의 성립, 주택의 인도, 주민등록의 요건을 갖추었는지 여부에 따라 대항력 여부가 결정됩니다.
* 대법원 2002. 1. 8. 선고 2001다47535 판결: 임차인이 기존채권을 임대차보증금으로 전환하여 임대차계약을 체결하였다는 사정만으로 대항력을 갖지 못한다고 볼 수 없습니다.

 

질문:

임차인 甲은 기존에 임대인 乙에 대하여 가지고 있던 금전채권을 임대차보증금으로 전환하여 주택 임대차계약을 체결하였는데, 이 경우에도 甲이 주택임대차보호법상 소액임차인으로서 최우선변제권을 행사할 수 있나요?

 

답변:

네, 가능합니다. 대법원 판례에 따르면, 임차인이 기존채권을 임대차보증금으로 전환하여 임대차계약을 체결하였다는 사정만으로 대항력을 갖지 못한다고 볼 수 없습니다. 따라서 甲이 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항력을 갖추고 동법 제8조, 동법시행령 제11조 등의 요건을 갖추었다면 소액임차인으로서 최우선변제권을 행사할 수 있습니다.

즉, 甲이 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤으며, 임대차계약기간이 2년 이상이고, 임차보증금이 주택임대차보호법 시행령 별표 1 제1호에 따른 금액 이하인 경우 소액임차인으로서 보호받을 수 있습니다.