개요:

낙찰대금지급기일 이전에 선순위 근저당권이 다른 사유로 소멸한 경우, 후순위 임차권은 대항력을 유지한다.

 

관련법 및 판례:

* 주택임대차보호법 제3조 제2항
* 대법원 1998. 8. 24.자 98마1031 결정

 

질문:

甲이 선순위 근저당권이 설정되어 있는 乙소유의 주택을 임차하여 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 임차권의 대항력을 갖추었습니다. 그 후 후순위 근저당권이 설정되었고, 乙의 채권자 丙의 신청으로 강제경매절차가 개시되어, 낙찰허가결정이 고지되고, 대금지급기일이 지정되었습니다. 그러자 甲이 乙에게 임차권의 대항력이 유지될 수 있도록 乙에게 선순위 근저당권을 말소하여 달라했고, 이에 乙은 선순위 근저당권의 피담보채무를 변제하고 근저당권설정등기를 말소시켰습니다. 그 후 丁이 대금지급기일에 대금을 지급하여 위 주택의 소유권을 취득하였는데, 甲은 丁에게 대항력을 주장할 수 있나요?

 

답변:

예, 甲은 丁에게 대항력을 주장할 수 있습니다.

주택임대차보호법 제3조 제2항은 “낙찰로 인하여 선순위 근저당권이 소멸한 경우에는 그보다 후순위의 임차권도 선순위 근저당권이 확보한 담보가치의 보장을 위하여 대항력을 상실한다.”라고 규정하고 있습니다.

따라서 낙찰로 인하여 선순위 근저당권이 소멸한 경우, 후순위 임차권은 선순위 근저당권이 담보하는 채권의 변제에 우선하여 임대보증금을 변제받을 수 있기 때문에 대항력이 필요하지 않게 됩니다.

그러나, 낙찰대금지급기일 이전에 선순위 근저당권이 다른 사유로 소멸한 경우에는, 대항력이 있는 임차권의 존재로 인하여 담보가치의 손상을 받을 선순위 근저당권이 없게 되므로 임차권의 대항력이 소멸하지 않습니다.

이 사건의 경우, 낙찰대금지급기일 이전에 선순위 근저당권이 채무 변제에 따라 소멸하였으므로, 甲은 낙찰인 丁에게 임차권의 대항력을 주장할 수 있을 것으로 보입니다.

 

설명:

주택임대차보호법은 임차인의 권리를 보호하기 위한 법률로서, 임대차의 대항력은 그 중에서도 중요한 권리입니다. 대항력은 임차인의 임대차권이 제3자에 대하여 효력을 가지는 것을 말합니다.

대항력은 임차인이 임대차 계약서를 작성하고 임차 목적물을 인도받은 때에 주민등록을 마쳐야 합니다. 주민등록은 임차인의 임대차권을 공시하는 효력이 있는 것으로, 제3자가 임차인의 임대차권을 쉽게 알 수 있도록 하는 역할을 합니다.

낙찰대금지급기일 이전에 선순위 근저당권이 다른 사유로 소멸한 경우, 후순위 임차권은 대항력을 유지하는 이유는 다음과 같습니다.

* 낙찰로 인하여 선순위 근저당권이 소멸하지 않았기 때문에, 후순위 임차권은 여전히 선순위 근저당권에 우선하여 임대보증금을 변제받을 수 있는 권리를 보유하고 있습니다.
* 낙찰대금지급기일 이전에 선순위 근저당권이 소멸한 경우, 이는 임차권의 대항력을 상실시킬만한 사유에 해당하지 않습니다.

따라서, 이 사건의 경우에도 甲은 낙찰인 丁에게 임차권의 대항력을 주장할 수 있을 것으로 보입니다.