판결요지

  • 임대인이 임차인으로부터 임대차보증금을 수령할 때, 임차인이 임대차계약에 따른 의무를 이행하지 않았다는 이유로 임대차보증금의 일부를 공제하려는 경우에는, 임대인이 임대차보증금의 공제에 관한 의사표시를 하였음을 증명하여야 한다.
  • 임대인이 임대차보증금의 공제에 관한 의사표시를 하였음을 증명하지 못하는 경우, 임차인은 임대차보증금 전액을 반환받을 수 있다.

사건의 경과

  • 원고는 피고와 아파트 임대차계약을 체결하면서, 피고가 원고에게 임대차보증금 7,500만 원을 지급하기로 약정하였다.
  • 임대차 종료 후, 피고는 원고에게 임대차보증금 5,000만 원을 반환하고, 나머지 2,500만 원은 원고가 임대차계약에 따른 의무를 이행하지 않았다는 이유로 공제하였다.
  • 이에 원고는 피고를 상대로 임대차보증금 7,500만 원 전액의 반환을 구하는 소송을 제기하였다.

1심 판결

  • 1심은 원고의 청구를 일부 인용하여, 피고는 원고에게 임대차보증금 6,000만 원을 반환하라고 판결하였다.
  • 1심은 피고가 임대차보증금의 공제에 관한 의사표시를 하였음을 인정하고, 그 공제액은 1,500만 원이라고 판단하였다.

2심 판결

  • 2심은 원심의 판결을 파기하고, 원고의 청구를 전부 인용하였다.
  • 2심은 피고가 임대차보증금의 공제에 관한 의사표시를 하였음을 인정하지 못하였다.

대법원 판결

  • 대법원은 원심의 판결을 확정하였다.
  • 대법원은 다음과 같이 판단하였다.
    • 임대인이 임대차보증금의 공제에 관한 의사표시를 하였음을 증명하기 위해서는, 임대인이 임차인에게 임대차보증금의 공제에 관한 의사를 명시적으로 또는 묵시적으로 표시하였음을 입증하여야 한다.
    • 임대인이 임대차보증금의 공제에 관한 의사표시를 하였음을 인정하기 위해서는, 임차인이 임대차보증금의 공제에 관한 의사표시를 하였음을 알았거나 알 수 있었을 것이라는 점이 인정되어야 한다.
    • 이 사건에서 피고는 원고에게 임대차보증금의 공제에 관한 별도의 의사표시를 하지 않았고, 원고 역시 임대차보증금의 공제에 관한 의사표시를 하였음을 알았거나 알 수 있었음을 인정할 만한 증거가 없다.

판결의 의미

  • 이 사건 판결은 임대인이 임대차보증금의 공제에 관한 의사표시를 하였음을 증명하기 위한 요건을 명확히 한 것으로 평가된다.
  • 이 판결은 임차인의 권리를 보호하고, 임대차보증금 반환 분쟁의 해결에 기여할 것으로 보인다.

주요 판결문

민법 제629조 제1항
민법 제629조 제2항
대법원 2006. 10. 26. 선고 2005다47877 판결