개요:
주택임차인은 대항력과 우선변제권을 겸유할 수 있습니다. 대항력은 임차권을 제3자에 대하여 주장할 수 있는 권리이고, 우선변제권은 임차보증금을 다른 채권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리입니다.
관련법 및 판례:
* 주택임대차보호법 제4조 제1항
* 주택임대차보호법 제8조 제1항
* 대법원 1997. 8. 22. 선고 96다53628 판결
* 대법원 1998. 6. 26. 선고 98다2754 판결
* 대법원 1998. 7. 10. 선고 98다15545 판결
* 서울지방법원 1999. 1. 1. 선고 98나18178 판결
질문:
저는 서울 소재 甲소유의 주택을 전세보증금 4,000만원에 임차하여 입주와 동시에 전입신고를 하고 거주하였습니다. 그런데 그 후 다른 권리관계가 전혀 없었던 위 임차주택에 대하여 5,000만원의 근저당권이 설정된 후 저당권자가 경매를 신청하였습니다. 저는 확정일자를 받지 않아 소액임차인으로서 최우선변제금 3,400만원을 받았을 뿐인데, 경매절차의 매수인은 저에게 위 주택을 비워달라고 합니다. 이 경우 저는 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없는지요?
답변:
위 사안에서 귀하는 임차주택에 대한 근저당권 등 제3자의 권리관계가 성립되기 전에 입주와 주민등록전입신고를 함으로써 「주택임대차보호법」상의 대항력을 취득하였고, 임차보증금이 4,000만원으로 소액임차인에 해당됩니다.
그러므로 임차주택의 경매 시 귀하는 확정일자를 받아두지 않았으므로 확정일자에 의한 우선변제권은 주장할 수 없을 것이나, 경매절차의 매수인 등 제3자에 대한 대항력과 소액임차인으로서의 최우선변제권을 주장할 수 있다고 하겠습니다.
귀하가 「주택임대차보호법」상 소액임차인으로서 우선변제금액인 3,400만원을 배당받았다 하더라도 대항력에 기하여 경매절차의 매수인에게 나머지 임차보증금 600만원을 반환 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있을 것입니다.
다만, 귀하는 배당표가 확정된 때로부터 배당받은 3,400만원에 해당하는 부분의 임료 상당에 대하여는 부당이득으로 반환하여야 할 것으로 보입니다.
따라서 귀하의 경우 경매절차의 매수인에 대하여 나머지 임차보증금 600만원을 반환 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있으며, 배당표가 확정된 때로부터 배당받은 3,400만원에 해당하는 부분의 임료 상당에 대하여는 부당이득으로 반환하여야 할 것입니다.