개요:

대항력을 갖춘 임차인이 전세권설정등기 후 선순위 근저당권 실행으로 전세권이 말소되더라도, 대항력은 유지

 

관련법 및 판례:

* 주택임대차보호법 제3조 제1항
* 대법원 1993. 11. 23. 선고 93다10552 판결

 

질문:

주택에 대한 전세계약을 체결하고 주택임대차보호법상의 대항력을 갖춘 임차인이 그 후 전세권설정등기까지 경료하였는데, 그 이유가 주택임대차보호법 소정의 임차인의 대항력을 갖추었지만 그의 지위를 강화시키기 위한 것이었다면, 임차인의 전세권설정등기가 선순위의 근저당권의 실행에 따른 경락으로 인하여 말소된다 하더라도 그 때문에 대항력을 상실하는지?

 

답변:

아니오, 상실하지 않습니다. 주택에 대한 전세계약을 체결하여 주택임대차보호법상의 대항력을 갖춘 임차인이 그 후 전세권설정등기까지 경료하였는데, 그 이유가 주택임대차보호법 소정의 임차인의 대항력을 갖추었지만 그의 지위를 강화시키기 위한 것이었다면, 임차인의 전세권설정등기가 선순위의 근저당권의 실행에 따른 경락으로 인하여 말소된다 하더라도 그 때문에 대항력을 상실하게 되는 것은 아닙니다(대법원 1993.11.23. 선고 93다10552 판결).

주택임대차보호법 제3조 제1항은 임대주택의 인도와 주민등록이라는 대항요건을 갖춘 자에게 등기된 임차권과 같은 대항력을 부여하고 있습니다. 따라서, 임차인이 주택임대차보호법상의 대항력을 갖추었다면, 그 후 전세권을 설정하였더라도 그 전세권이 선순위 근저당권의 실행에 따른 경락으로 말소된다 하더라도 대항력은 유지됩니다.

대법원도 1993. 11. 23. 선고 93다10552 판결에서 “주택에 대한 전세계약을 체결하여 주택임대차보호법상의 대항력을 갖춘 임차인이 그 후 전세권설정등기까지 경료하였는데, 그 이유가 주택임대차보호법 소정의 임차인의 대항력을 갖추었지만 그의 지위를 강화시키기 위한 것이었다면, 임차인의 전세권설정등기가 선순위의 근저당권의 실행에 따른 경락으로 인하여 말소된다 하더라도 그 때문에 갑이 위 전세권설정등기 전에 건물소유자와 전세계약을 맺고 주민등록을 함으로써 주택임대차보호법 제12조, 제3조 제1항에 의하여 확보된 대항력마저 상실하게 되는 것은 아닙니다.”라고 판시한 바 있습니다.

따라서, 임차인 甲의 경우에도 대항력을 상실하지 않을 것으로 보입니다.