개요
임차인의 대항력은 임차권을 제3자에 대하여 주장할 수 있는 효력이다. 대항력이 있는 임차인은 임대인의 지위를 승계한 제3자에 대하여도 임대차계약상의 권리를 주장할 수 있다.
그러나 대항력이 있는 임차인이라도 토지소유자에 대하여는 퇴거청구에 대항할 수 없는 한계가 있다.
관련법 및 판례
* 민법 제622조 제1항: 임대인은 임차인의 동의 없이 그 사용을 제한하거나 그 사용을 수취할 수 없다.
* 주택임대차보호법 제3조 제1항: 임대인은 임차인의 동의 없이 그 사용을 제한하거나 그 사용을 수취할 수 없다.
* 대법원 2010.08.19. 선고 2010다43801 판결: 건물이 그 존립을 위한 토지사용권을 갖추지 못하여 토지의 소유자가 건물의 소유자에 대하여 당해 건물의 철거 및 그 대지의 인도를 청구할 수 있는 경우에라도 건물소유자가 아닌 사람이 건물을 점유하고 있다면 토지소유자는 자신의 소유권에 기한 방해배제로서 건물점유자에 대하여 건물로부터의 퇴출을 청구할 수 있다.
질문
건물이 그 존립을 위한 토지사용권을 갖추지 못하여 토지소유자가 건물소유자에 대하여 당해 건물의 철거 및 그 대지의 인도를 청구할 수 있는 상황에서 그 건물점유자가 대항력 있는 임차인인 경우 위 퇴거청구에 대항할 수 있나요?
답변
대법원 판례에 따르면, 대항력이 있는 임차인이라 하더라도, 임차주택과 토지의 소유자가 다르고 건물에 대한 토지사용권이 없는 경우라면, 토지소유자의 적법한 건물명도청구에 대하여 대항할 수 없습니다.
이는 건물임차권의 대항력은 기본적으로 건물에 관한 것이고 토지를 목적으로 하는 것이 아니므로 이로써 토지소유권을 제약할 수 없기 때문입니다.
따라서 위와 같은 상황에서 대항력 있는 임차인은 토지소유자의 퇴거청구에 대항하기 위해서는 토지사용권을 취득하거나, 토지소유자와 임대차계약을 체결하여 임차권을 토지소유자에게도 대항할 수 있도록 해야 합니다.