개요

주택임대차보호법상 임차권의 대항력은 임차인의 권리관계를 제3자에게 주장할 수 있는 권리입니다. 매매계약의 매수인으로부터 임차를 한 경우에도 임차권의 대항력을 취득할 수 있습니다.

관련법 및 판례

주택임대차보호법 제3조 제1항은 “임대차의 목적물이 건물인 경우에는 임차인은 그 임차주택의 인도와 주민등록을 함으로써 제3자에 대하여 임대차의 목적물을 임차한 사실을 주장할 수 있다.”라고 규정하고 있습니다.

대법원 판례는 “매매계약의 이행으로 매매목적물을 인도받은 매수인은 그 물건을 사용ㆍ수익할 수 있는 지위에서 그 물건을 타인에게 적법하게 임대할 수 있으며, 이러한 지위에 있는 매수인으로부터 매매계약이 해제되기 전에 매매목적물인 주택을 임차받아 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항요건을 갖춘 임차인은 민법 제548조 제1항 단서의 규정에 따라 계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당하므로 임대인의 임대권원의 바탕이 되는 계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 새로운 소유자에게 대항할 수 있다.”고 판시하였습니다(대법원 2003. 8. 22. 선고 2003다12717 판결 등 참조).

질문

甲은 자신의 주택을 乙에게 매도하였습니다. 丙은 매수인 乙로부터 위 주택을 임차하여 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖추었습니다. 그런데, 그 후 甲과 乙 사이의 주택 매매계약이 해제되었습니다. 이 경우, 丙이 그 임차권을 가지고 계약해제로 소유권을 회복한 매도인 甲에게 대항할 수 있는지요?

답변

예, 가능합니다.

매매계약의 매수인은 매매계약의 이행으로 매매목적물을 인도받은 이상, 그 물건을 사용ㆍ수익할 수 있는 지위에 있으므로, 이러한 지위에 있는 매수인으로부터 매매계약이 해제되기 전에 매매목적물인 주택을 임차받아 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항요건을 갖춘 임차인은 민법 제548조 제1항 단서의 규정에 따라 계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당합니다. 따라서, 임대인의 임대권원의 바탕이 되는 계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 새로운 소유자에게 대항할 수 있습니다.

따라서, 사안과 같은 경우, 매매계약의 매수인 乙로부터 그 계약의 해제 전에 매매목적물인 주택을 임차하여 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 임차인 丙은 그 임차권을 가지고 계약해제로 소유권을 회복한 매도인 甲에게 대항할 수 있습니다.