임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우 임대인의 차임 증액 요구에 대한 법적 검토
관련법 및 판례:
* 주택임대차보호법 제6조, 제7조, 제8조
* 대법원 2020. 5. 28. 선고 2019다288548 판결
질문:
임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우 임대인이 차임을 증액할 수 있나요?
답변:
주택임대차보호법 제6조 제1항은 “임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다”고 규정하고 있습니다. 따라서 임대차기간이 만료된 후 임대인이 갱신거절 등의 통지를 하지 않은 경우 임대차계약은 묵시적으로 갱신되고, 그 결과 임대차계약의 조건은 원칙적으로 종전과 동일하게 유지됩니다.
한편, 주택임대차보호법 제7조는 “당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 다만, 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다”고 규정하고 있습니다. 따라서 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우에도 임대인은 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 적절하지 아니하게 된 경우에 한하여 차임 증액을 요구할 수 있습니다.
대법원 2020. 5. 28. 선고 2019다288548 판결은 “임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우에도 임대인은 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 적절하지 아니하게 된 경우에 한하여 차임 증액을 요구할 수 있다”고 판시하고 있습니다.
따라서 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우 임대인이 차임을 증액하기 위해서는 다음과 같은 요건을 모두 충족해야 합니다.
* 임대차계약이 묵시적으로 갱신되었을 것
* 임대차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동이 있었을 것
* 그로 인하여 약정한 차임이 적절하지 아니하게 되었을 것
위 요건을 모두 충족하는 경우 임대인은 임차인에게 차임 증액을 요구할 수 있으며, 그 경우 증액액은 약정한 차임의 1/20을 초과할 수 없습니다.