사례:
2014년 9월 26일에 상가를 2년 임대하고, 2016년 9월 26일부터 다시 3년 계약을 체결하여 현재까지 임차 중입니다. 2018년 10월 16일에 상가임대차보호법이 5년에서 10년으로 개정되었습니다. 2019년 9월에 계약기간이 만료되는데, 10년 갱신 보호가 적용되는지 궁금합니다.
질문:
2018년 10월 16일 이전에 최초 임대차계약을 체결한 경우, 상가임대차보호법 10년 갱신 보호가 적용되는지 궁금합니다.
답변:
2018년 10월 16일 이전에 최초 임대차계약을 체결한 경우에도, 2018년 10월 16일 이후에 갱신되는 계약의 경우 상가임대차보호법 10년 갱신 보호가 적용됩니다.
상가임대차보호법 부칙 제2조에 따르면, “법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 상가임대차에 대해서도 제10조제1항을 적용한다.”라고 규정하고 있습니다. 따라서, 2018년 10월 16일 이후에 갱신되는 계약의 경우, 최초 임대차기간을 포함하여 총 10년의 계약 갱신요구권이 인정됩니다.
본 사례의 경우, 2016년 9월 26일부터 2019년 9월 30일까지의 계약기간이 만료됩니다. 따라서, 2019년 9월 30일 이후에 갱신되는 계약의 경우, 최초 임대차기간 2년을 포함하여 총 10년의 계약 갱신요구권이 인정됩니다.
다만, 상가임대차보호법 제10조 제1항의 계약 갱신요구권의 예외사유에 해당하는 경우, 10년 갱신 보호가 적용되지 않을 수 있습니다. 예외사유로는 다음과 같은 것들이 있습니다.
- 임대인이 임대차보증금을 2배 이상 증액하여 재계약을 요구하는 경우
- 임대인이 임대차 목적물을 직접 사용하거나 사용하기 위하여 필요한 경우
- 임차인이 임대차 기간 중 2회 이상 차임 연체한 경우
- 임차인이 임대차 목적물을 훼손하거나 파손한 경우
- 임차인이 임대차 목적물을 고의 또는 과실로 멸실 또는 훼손시킨 경우
- 임차인이 임대인의 동의를 얻지 않고 2년 이상 사업을 중단한 경우
판례:
대법원 2022. 2. 24. 선고 2021다239233 판결은, “상가임대차보호법 부칙 제2조에 따라 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 상가임대차에 대해서도 제10조제1항을 적용한다.”라고 판시하고 있습니다.
요약:
2018년 10월 16일 이전에 최초 임대차계약을 체결한 경우에도, 2018년 10월 16일 이후에 갱신되는 계약의 경우 상가임대차보호법 10년 갱신 보호가 적용됩니다.