개요:
임차인이 대항력을 취득하기 위해서는 임차주택의 인도와 전입신고를 마쳐야 합니다. 이때 임차보증금의 전액 지급은 대항력 취득의 요건이 아닙니다.
관련법 및 판례:
* 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제4항
* 대법원 2001. 1. 19. 선고 2000다61855 판결
질문:
甲은 주택을 임차하여 입주하고 주민등록전입신고를 하였습니다. 그런데 임차보증금은 임대차계약서상에 5,000만원으로 정하였으나, 甲은 그 중 500만원을 미처 마련하지 못하여 임대인의 양해를 얻어 입주 후 2개월 후에 지급하였으며, 그 기간은 위 500만원에 대한 이자상당을 지급하였습니다. 이 경우 甲은 계약기간동안은 계속 거주하기를 원하는바, 경매절차의 매수인에 대하여 위 보증금전액에 대하여 「주택임대차보호법」 제3조에 의한 대항력을 취득할 수 있는지요?
답변:
예, 甲은 경매절차의 매수인에 대하여 위 보증금전액에 대하여 대항력을 주장해볼 수 있을 것입니다.
주택임대차보호법 제3조 제1항은 임차인이 주택의 인도와 전입신고를 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 규정하고 있습니다. 여기서 임차인이라 함은 적법하게 임대차계약을 체결하여 그 임대차관계가 유지되고 있으면 족한 것이며, 반드시 새로운 이해관계인이 생기기 전까지 임대인에게 그 보증금을 전부 지급하여야 하는 것은 아니라는 것이 대법원의 판례입니다.
따라서 甲은 위 임차주택이 경매절차에서 매각되고, 우선변제를 받기 위하여 배당요구를 하지 않고 경매절차의 매수인에게 대항력을 주장할 경우 위 임차보증금전액에 대하여 대항력을 주장해볼 수 있을 것입니다.
다만, 甲이 배당요구를 하고 우선변제를 받은 경우에는, 배당표에 따라 배당받은 금액에 한하여 대항력이 인정됩니다.