개요:
* 공동저당된 대지와 주택이 재건축된 후 대지와 건물이 일괄경매되는 경우, 대지상의 근저당권자는 건물에 대해서도 일괄경매를 신청할 수 있습니다.
* 다만, 근저당권은 건물의 경락대금에 대해서는 우선변제권이 없습니다.
* 따라서 임차인은 확정일자에 의한 임차보증금 우선변제로서 대지에 대해서는 후순위로, 건물에 대해서는 제1순위로 매각대금의 배당을 받게 됩니다.
* 또한, 대항력을 갖춘 임차인은 배당받지 못한 임차보증금이 있을 경우에도 경매절차의 매수인에게 대항력을 주장하여 보증금을 반환받을 때까지 주택에 계속 거주할 수 있습니다.
질문:
저는 甲으로부터 대지와 주택이 공동담보로 근저당권이 설정되었다가 재건축되어 대지에만 근저당권이 남아 있는 주택을 임차하여 입주와 주민등록전입신고를 마치고 확정일자도 받아 두었습니다. 그런데 최근 대지상의 근저당권자가 대지뿐만 아니라 그 지상의 위 재건축된 임차주택까지 경매를 신청하였습니다. 이 경우 저는 경매절차의 매수인에게 주택임차인으로서의 대항력을 주장할 수 있는지요?
답변:
네, 대항력을 갖춘 임차인의 경우라면 경매절차의 매수인에게 대항력을 주장할 수 있습니다.
대지에 대한 저당권자가 그 지상건물에 대해서도 경매를 신청할 수 있는지 여부와 관련하여 「민법」 제365조는 “토지를 목적으로 저당권을 설정한 후 그 설정자가 그 토지에 건물을 건축한 때에는 저당권자는 토지와 함께 그 건물에 대하여도 경매를 청구할 수 있다.”라고 규정하고 있습니다.
이에 관하여 대법원은 “토지와 그 지상건물의 소유자가 이에 대하여 공동저당권을 설정한 후 건물을 철거하고 그 토지 상에 새로이 건물을 축조하여 소유하고 있는 경우에는 건물이 없는 나대지 상에 저당권을 설정한 후 그 설정자가 건물을 축조한 경우와 마찬가지로 저당권자는 민법 제365조에 의하여 그 토지와 신축건물의 일괄경매를 청구할 수 있다.”라고 판시한 바 있습니다(대법원 1998. 4. 28.자 97마2935 결정).
따라서 토지와 주택을 일괄하여 경매 신청한 부분에 대한 법률상 하자는 없는 것으로 보입니다.
다만, 「민법」 제365조의 단서는, “그러나 그 건물의 경락대금에 대하여는 우선변제를 받을 권리가 없다.”라고 규정하고 있으므로, 위 근저당권은 대지부분에 한하여 우선변제권이 인정되고 건물부분에 대해서는 일반 채권자와 동일한 권리를 갖는다 할 것입니다.
따라서 귀하가 위 경매절차에서 권리신고 겸 배당요구신청을 하고 다른 우선권자가 없다면, 귀하는 확정일자에 의한 임차보증금 우선변제로서 대지에 대하여는 위 근저당권자보다 후순위로, 건물에 대하여는 제1순위로 매각대금의 배당을 받게 될 것으로 보입니다.
그리고 귀하는 「주택임대차보호법」 제3조의 규정에 의한 대항력을 갖춘 경우이므로 위 경매절차에서 배당받지 못한 임차보증금이 있을 경우에는 경매절차의 매수인에게 대항력을 주장하여 보증금을 반환받을 때까지 위 주택에 계속 거주할 수 있을 것으로 보입니다.
따라서 귀하의 경우는 대지와 주택이 일괄경매되는 경우에도 대항력을 갖춘 임차인으로서 경매절차의 매수인에게 대항력을 주장할 수 있습니다.