개요:
* 토지에 저당권이 설정된 후 건물이 신축된 경우, 그 신축건물을 임차한 소액임차인이 토지의 매각대금에 대하여도 우선변제권을 주장할 수 있는지 여부에 관한 판례
관련 법령 및 판례:
* 주택임대차보호법 제3조의2 제2항, 제8조 제1항, 제3항
* 대법원 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결, 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결
질문:
저는 서울 소재 甲 소유 신축주택을 보증금 4,000만원에 24개월간 임차하기로 하여 입주와 주민등록전입신고 및 확정일자를 받아 두었습니다. 그런데 임차건물이 신축되기 전 이미 토지상에는 乙의 근저당등기가 설정되어 있었습니다. 저는 소액임차인으로서 대항력과 우선변제권을 가지고 있으므로 토지와 건물에 대한 경매절차의 매각대금에서 최우선변제를 받을 수 있다고 알고 있습니다. 만약 乙이 경매를 신청하여 토지와 건물이 매각될 경우 토지의 매각대금에서도 최우선변제를 받을 수 있는지요?
답변:
결론적으로, 귀하는 토지의 매각대금에서는 乙보다 우선하여 보증금 중 일정액[3,400만원, 주택임대차보호법 시행령 제10조 제1항 제1호(2016. 3. 31. 개정)]을 변제받지 못할 것으로 보입니다.
판례는, 대지에 관한 저당권설정 당시에 이미 그 지상건물이 존재하는 경우에만 소액임차인이 토지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 인정할 수 있다고 하며, 저당권설정 후에 비로소 건물이 신축된 경우에는 공시방법이 불완전한 소액임차인에게 우선변제권을 인정한다면 저당권자가 예측할 수 없는 손해를 입게 되는 범위가 지나치게 확대되어 부당하다고 보고 있습니다.
따라서 귀하의 경우에도, 토지의 매각대금에서는 乙보다 우선하여 보증금 중 일정액을 변제받지 못할 것으로 보입니다. 다만, 건물의 매각대금에서는 대금의 2분의 1의 범위 내에서 3,400만원을 한도로 변제받을 수 있을 것으로 보입니다.