개요
주택임대차보호법은 주택임차인의 권리를 보호하기 위한 법으로, 주택임차인은 일정한 요건을 갖추면 임대인의 지위를 승계한 제3자에 대하여도 임대차계약상의 권리를 주장할 수 있습니다. 이 중 우선변제권은 임차인이 임대차계약이 종료된 경우 임대인이 경매 등으로 목적물을 처분하여 그 대금을 회수할 때, 임대차보증금을 우선적으로 변제받을 수 있는 권리입니다.
관련법 및 판례
* 주택임대차보호법 제3조의2 제2항: 대항력 있는 임차인은 임대차 종료 후 임대인이 목적물을 양도한 경우 양수인에 대하여 임대차보증금의 우선변제권을 행사할 수 있다.
* 주택임대차보호법 제8조 제1항: 대항력 있는 임차인은 임대차 종료 후 임대인이 목적물을 경매 등으로 처분한 경우 그 대금에서 임대차보증금을 우선적으로 변제받을 권리가 있다.
* 대법원 2010.06.10. 선고 2009다101275 판결
질문
임대인의 동의를 얻어 본래 주택임차인으로부터 적법하게 임차권을 양수한 양수인은, 임차주택의 점유를 승계하고, 주민등록이 단절된 것으로 볼 수 없을 정도의 짧은 기간 내에 곧바로 전입신고를 한 경우라면, 기존의 임차인(양도인)이 가지는 우선변제권을 양수인이 스스로 행사할 수 있나요?
답변
네, 가능합니다. 대법원 판례에 따르면, 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도한 경우, 양수인에게 점유가 승계되고 주민등록이 단절된 것으로 볼 수 없을 정도의 기간 내에 전입신고가 이루어졌다면, 비록 위 임차권의 양도에 의하여 임차권의 공시방법인 점유와 주민등록이 변경되었다 하더라도 원래의 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 소멸되지 아니하고 동일성을 유지한 채로 존속한다고 보아야 합니다. 이러한 경우 임차권 양도에 의하여 임차권은 동일성을 유지하면서 양수인에게 이전되고 원래의 임차인은 임대차관계에서 탈퇴하므로 임차권 양수인은 원래의 임차인이 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 및 같은 법 제8조 제1항에 의하여 가지는 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
따라서 위와 같은 경우 양수인 丙은 기존의 임차인(양도인) 甲이 가지는 우선변제권을 스스로 행사할 수 있습니다. 다만, 양수인이 우선변제권을 행사하기 위해서는 우선변제권이 발생한 이후 임대차보증금을 반환받을 수 있는 권리를 침해하는 행위를 하지 않도록 주의해야 합니다.