전세권과 주택임대차보호법상 대항력의 관계

개요

전세권은 임대차의 일종으로, 임대인이 임차인에게 목적물의 사용·수익을 제공하고, 임차인은 이에 대하여 보증금을 지급하는 계약입니다. 주택임대차보호법은 주택임차인의 권리를 보호하기 위한 법으로, 주택임대차계약을 체결한 임차인은 일정한 요건을 갖추면 임대인의 지위를 승계한 제3자에 대하여도 임대차계약상의 권리를 주장할 수 있습니다.

관련법 및 판례

* 민법 제310조(전세권의 효력)
* 주택임대차보호법 제3조(대항력 등)
* 대법원 2010.07.26. 자 2010마900 결정

질문

최선순위 전세권자로서의 지위와 주택임대차보호법상 대항력을 모두 갖춘 사람이 전세권자로서 배당요구를 하여 전세권이 매각으로 소멸된 경우, 변제받지 못한 나머지 보증금에 기하여 대항력을 행사할 수 있나요?

답변

네, 가능합니다. 대법원 판례에 따르면, 최선순위 전세권자로서의 지위와 주택임대차보호법상 대항력을 모두 가진 임차인이라면, 경매절차에서 전세권 소멸 후 남는 보증금에 기하여 여전히 대항력을 행사할 수 있습니다.

이는 전세권과 주택임대차보호법상 대항력은 별개의 권리로서, 전세권이 소멸한다고 하여 주택임대차보호법상 대항력이 소멸하는 것은 아니기 때문입니다. 또한, 전세권과 주택임대차보호법상 대항력을 모두 갖춘 것은 임차인의 지위를 강화하기 위한 것이지 원래 가졌던 권리를 포기하고 다른 권리로 대체하려는 것은 아니기 때문입니다.

따라서, 위와 같은 경우 임차주택의 매수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보아야 하고, 변제받지 못한 나머지 보증금에 기하여 임차인의 권리를 침해하는 행위를 하여서는 안 됩니다.