판결요지

  • 매매계약의 성립요건은 당사자 간의 의사표시의 합치와 목적물의 특정, 매매대금의 합의이다.
  • 매매계약이 체결되었다고 하려면 당사자 사이에 매매의 의사표시가 합치되고, 매매의 목적물과 매매대금이 특정되어야 한다.
  • 당사자 사이에 매매계약이 체결되었다고 볼 수 있는지 여부는 당사자 사이에 이루어진 의사표시의 내용과 경위, 그에 대한 상대방의 의사표시, 그 밖에 거래의 관행 등을 종합적으로 고려하여 판단하여야 한다.

사실관계

  • 피고는 복성부동산을 운영하는 공인중개사 C에게 부산 ··· 아파트 p호(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)의 매매 중개를 위임하였다.
  • 원고는 2020. 12. 8. 인터넷 부동산 정보에 게시된 이 사건 아파트에 관한 매매중개 정보를 확인하고, C와 전화로 연락하여 매수의사를 밝혔고, 원고를 대리한 E(원고의 사위)가 같은 날 16:16경 C로부터 전달받은 피고의 은행계좌로 1,000만 원을 송금하다.
  • C는 2020. 12. 8. 17:00경 E에게, ‘매매가액 2억 3,000만 원, 12. 8. 가계약금 1,000만 원, 12. 12. 계약서 1,000만 원, 중도금 500만 원, 2. 26. 잔금 2억 500만 원’이라는 계약이행에 관한 내용과 ’12. 12. 3시에 ···부동산에서 계약서 작성을 진행할 예정’이라는 취지의 문자메시지를 보냈다.
  • 그런데 이후 피고로부터 매매계약 체결 의사가 없음을 전달받은 C가 갑에게 계약을 해지한다는 문자메시지를 보내는 한편, 피고가 갑의 계좌로 다시 위 1,000만 원을 송금하였다.

판결

  • 원심은, 원고와 피고 사이에 이 사건 아파트에 관한 매매계약이 성립하였다고 판단하고, 피고는 원고에게 이 사건 매매계약에서 정한 계약금 2,000만 원의 배액인 4,000만 원을 해약금 또는 위약금으로 지급할 의무가 있다고 판결하였다.

  • 이에 대하여 피고는 항소하였고, 항소심은 원심판결을 파기하고, 원고의 청구를 기각하였다.

항소심의 판단

  • 항소심은, 다음과 같은 이유로 원고와 피고 사이에 이 사건 아파트에 관한 매매계약이 성립하였다고 볼 수 없다고 판단하였다.

    • 원고와 피고 사이에 이 사건 아파트에 관한 매매계약을 체결하였다고 볼 수 있는지 여부는, 당사자 사이에 이루어진 의사표시의 내용과 경위, 그에 대한 상대방의 의사표시, 그 밖에 거래의 관행 등을 종합적으로 고려하여 판단하여야 한다.
    • 이 사건에 있어, 원고와 피고 사이에 이 사건 아파트에 관한 매매계약을 체결하기 위한 구체적인 의사표시의 합치가 있었다고 볼 만한 증거가 부족하다.
    • C가 E에게 보낸 문자메시지는 매매계약의 체결을 위한 통지로서, 그 자체로 매매계약의 성립을 뜻하는 것은 아니다.
    • 오히려, 피고가 원고의 계좌로 1,000만 원을 송금한 것은 매매계약의 체결을 거절하는 의사를 표시한 것으로 볼 수 있다.
  • 따라서, 원고와 피고 사이에 이 사건 아파트에 관한 매매계약이 성립하였다고 볼 수 없고, 그 종된 계약인 계약금계약도 성립하지 않았다고 보아야 한다.

  • 따라서, 이 사건 1,000만 원은 매수인이 매도인에게 매매목적물에 관한 매매계약을 체결할 의사가 있음을 밝히면서 장차 계속될 매매계약 교섭의 기초로 지급한 ‘가계약금’으로 보아야 한다.

    가계약금은 매매계약의 성립을 위한 전제조건으로서, 매매계약이 체결되지 않을 경우 매수인은 가계약금을 포기하고, 매도인은 가계약금의 배액을 지급하여야 한다.

    그러나 이 사건에 있어, 원고와 피고 사이에 이 사건 아파트에 관한 매매계약이 성립하지 않았으므로, 원고는 피고에게 가계약금을 포기하고, 피고는 원고에게 가계약금의 배액을 지급할 의무가 없다.

    따라서, 원고의 청구는 기각되어야 한다.

    구체적으로, 이 사건에서 원고가 지급한 1,000만 원은 다음과 같은 이유로 가계약금으로 볼 수 있다.

    • 먼저, 당사자 사이에 이 사건 1,000만 원의 명목이 가계약금으로 명시되어 있다.
    • 또한, 원고와 피고 사이에 이 사건 아파트에 관한 매매계약의 구체적인 내용에 관하여 의사의 합치가 이루어지지 않았다.
    • 특히, 피고가 원고의 계좌로 1,000만 원을 송금한 것은 매매계약의 체결을 거절하는 의사를 표시한 것으로 볼 수 있다.

    따라서, 이 사건 1,000만 원은 매수인이 매도인에게 매매목적물에 관한 매매계약을 체결할 의사가 있음을 밝히면서 장차 계속될 매매계약 교섭의 기초로 지급한 가계약금으로 보아야 한다.