개요:
주택임차인은 주택임대차보호법에 따라 임차주택이 경매나 공매에 넘어갔을 때, 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리를 갖습니다. 이러한 권리를 **우선변제권**이라고 합니다.
우선변제권을 행사하기 위해서는 대항요건과 확정일자를 갖추어야 합니다. 대항요건은 주택의 인도와 주민등록전입신고를 말하며, 확정일자는 임대차계약서에 작성일자를 법률상 인정되는 일자로 부여받는 것을 말합니다.
질문:
甲은 임대차계약을 체결하고 거주하던 중 해당 주택이 경매에 들어가서 배당요구를 하였습니다. 그런데 직장에 문제가 생겨 이사를 가야하는데 배당요구를 하여 놓았으니 이사를 가도 보증금을 우선변제 받을 수 있지 않을까요?
답변:
대법원 판례에 따르면, 주택임차인의 우선변제권을 위해서는 민사집행법상 배당요구의 종기까지 주민등록을 유지해야 합니다. 배당요구의 종기는 경매법원 결정으로 정해지며, 통상적으로 매각허가결정이 있는 날의 다음 날부터 1주일 이내입니다.
따라서, 甲이 이사를 가더라도 배당요구의 종기까지 주민등록을 유지하면 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 다만, 배당금의 기초가 되는 매각대금을 납부한 경매절차 매수인에 대하여 매각허가결정을 한 마지막 매각기일까지는 위 주택의 점유 및 주민등록을 유지하고 있는 것이 소액임차인으로서의 우선변제 및 확정일자 순위에 의한 우선변제를 받는데 안전할 것으로 보입니다.
결론:
주택임차인은 우선변제권을 행사하기 위해서는 민사집행법상 배당요구의 종기까지 주민등록을 유지해야 합니다. 다만, 배당금의 기초가 되는 매각대금을 납부한 경매절차 매수인에 대하여 매각허가결정을 한 마지막 매각기일까지는 위 주택의 점유 및 주민등록을 유지하고 있는 것이 안전합니다.