개요:
주택에 관하여 최선순위로 전세권설정등기를 마치고 등기부상 새로운 이해관계인이 없는 상태에서 전세권설정계약과 계약당사자, 계약목적물 및 보증금(전세금액)등에 있어서 동일성이 인정되는 임대차계약을 체결하여 주택임대차보호법상 대항요건을 갖춘 경우, 최선순위 전세권자와 소액임차인의 지위를 함께 가지게 됩니다.
관련법 및 판례:
* 주택임대차보호법 제3조, 제8조, 제10조, 제11조
* 대법원 2010. 7. 26. 선고 2010마900 결정
질문:
甲은 2012. 9. 26. 乙이 소유하고 있는 건물에 관하여 3,000만원에 2012. 9. 27.부터 2년간 전세를 얻어 입주하면서 2012. 10. 29. 위 주소로 전입하였다가, 2012. 11. 4. 그 전세권 설정등기를 경료 하였습니다. 이후 丙은행은 2013. 8. 3. 乙에게 4,000만원을 대출해주면서 같은 날 위 건물에 관하여 채권최고액 금 50,000,000원으로 근저당권을 설정 받았으며, 乙이 위 채무를 변제하지 않자 근저당권에 기하여 2014. 3. 임의경매를 신청하였습니다.
甲은 위 경매절차에서 주택임대차보호법상 소액임차인의 지위와 전세권자의 지위를 모두 주장할 수 있을까요?
답변:
네, 가능합니다.
대법원 판례에 따르면, 최선순위 전세권자와 소액임차인의 지위를 함께 갖는 경우, 경매절차에서 두 지위를 모두 주장할 수 있습니다. 또한, 최선순위 전세권자로서 배당요구를 했음에도 받지 못한 보증금이 있을 경우 그 범위 내에서 임차인의 지위가 잔존하고 있으며 임차주택의 매수인에게도 이를 주장할 수 있습니다.
따라서 본 사안의 경우, 甲은 경매절차에서 소액임차인으로서의 지위와 전세권자로서의 지위를 함께 주장할 수 있고, 전세권자로서 배당요구를 했음에도 보증금 30,000,000중 일부를 변제받지 못한 경우 남은 보증금에 기해 위 주택의 매수인에게 임차인의 지위를 주장할 수 있습니다.
구체적으로, 甲은 경매절차에서 다음과 같은 주장을 할 수 있습니다.
* 최선순위 전세권자로서 배당요구를 합니다.
* 주택임대차보호법상 소액임차인으로서 최우선변제를 요청합니다.
* 전세권자로서 배당요구를 했음에도 부족한 금액에 대해서는 주택임대차보호법상 임차인의 지위로 대항력을 주장합니다.
이러한 주장을 통해 甲은 주택의 매수인으로부터 보증금 전액을 변제받을 수 있습니다.