개요:
후순위 임차인이 선행 경매에서 배당을 받지 못하였더라도, 후행 경매에서 배당요구를 할 수 있는지 여부에 대한 문의
관련법 및 판례:
* 주택임대차보호법 제3조 제2항, 제4조 제2항
* 대법원 1998. 6. 26. 선고 98다2754 판결, 2001. 3. 27. 선고 98다4552 판결
질문:
저는 甲소유의 주택을 임차보증금 5,000만원에 임차기간 24개월로 약정하고 임차하여 위 주택에 근저당권이 설정되기 전에 입주하고 주민등록전입신고를 하였으나, 확정일자는 위 주택에 근저당권이 설정된 후 받았습니다. 그런데 위 주택은 乙에게 양도되었고 저보다 선순위의 근저당권자에 의해 경매가 진행되었으며 저는 배당요구를 하였으나 확정일자를 늦게 받은 관계로 순위에 밀려 배당을 받지 못하였습니다. 위 주택은 소유자 乙(채무자가 아님)에게 위 경매절차에서 매각되었고, 이후 乙은 위 주택을 丙에게 양도하였으며 丙은 다시 丁명의의 근저당권을 설정하였는데 그 후 丁명의의 근저당권에 의해 또 다시 경매절차가 진행되었습니다. 이 경우 저는 근저당권자인 丁에 우선하여 구 경매절차에서 변제받지 못한 보증금을 배당 받을 수 있는지요?
답변:
귀하의 경우에는 후행 경매에서 근저당권자인 丁에 우선하여 배당을 받을 수 없습니다.
근거
주택임대차보호법 제3조 제2항은 임대차가 종료된 경우 임대인의 지위를 승계한 자는 임차인에게 보증금을 반환할 책임이 있다고 규정하고 있습니다. 또한, 제4조 제2항은 임차인이 보증금의 잔액을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제된다고 규정하고 있습니다.
위 판례는, 임차인이 선행 경매에서 배당요구를 함으로써 임대차계약이 종료되고 종전의 임대인에게 대항하여 보증금의 잔액을 청구할 수 있게 되지만, 후행 경매에서 배당받을 권리는 없다고 판시하고 있습니다.
귀하의 경우에도, 선행 경매에서 배당요구를 함으로써 임대차계약이 종료되었으므로, 후행 경매에서 근저당권자인 丁에 우선하여 배당받을 권리는 없다고 할 것입니다.
참고사항
* 후순위 임차인이 선행 경매에서 배당을 받지 못하였더라도, 후행 경매에서 배당요구를 할 수 있습니다.
* 다만, 후행 경매에서 배당을 받을 수 있는 순위는 선행 경매에서 배당받지 못한 금액을 포함하여 결정됩니다.
* 따라서, 후순위 임차인이 후행 경매에서 배당을 받기 위해서는 선순위 권리자보다 높은 순위로 배당받을 수 있도록 배당신청을 해야 합니다.