사업자 여러분, 상가 임대차 계약 갱신이 안 된다고 권리금 회수를 아예 포기하셨나요? 혹시 ‘나는 5년 넘게 장사했으니 안 될 거야…’라고 생각하고 계시진 않나요? 하지만 잠깐! 대법원 판례에 따르면, 계약 갱신 요구권이 없더라도 권리금 회수 기회는 보호받을 수 있습니다. 지금부터 2020년 대법원 판결을 통해 이 내용을 자세히 알아보고, 여러분의 소중한 권리를 지키는 방법을 찾아보겠습니다.
5년 초과 임차인도 권리금 회수 가능할까?
상가 임대차보호법(이하 상임법)은 임차인의 안정적인 영업 환경을 보장하기 위해 만들어졌습니다. 핵심은 ‘계약갱신요구권’인데요. 임차인은 최초 임대차 기간을 포함하여 최대 10년까지 계약 갱신을 요구할 수 있습니다. (2018년 10월 16일 이후 체결된 계약 기준, 이전은 5년).
하지만 10년(또는 5년)이 지나면 더 이상 갱신을 요구할 수 없게 되죠. 여기서 많은 분들이 오해합니다. ‘갱신이 안 되면 권리금도 못 받는 거 아니야?’ 라는 생각인데요.
대법원은 2020년 판결(2018다252441, 2018다252458)에서 “임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 권리금 회수 기회 보호 의무를 부담한다”고 밝혔습니다. 즉, 10년(또는 5년) 넘게 장사했더라도 권리금 회수 기회를 보장받을 수 있다는 뜻입니다.
[꿀팁]
- 상가 임대차 보호법은 ‘환산보증금’ 기준으로 적용 범위가 달라집니다. 환산보증금은 보증금 + (월세 x 100)으로 계산합니다. 지역별 환산보증금 기준을 꼭 확인하세요.
- 만약 임대인이 권리금 회수를 방해한다면, 내용증명을 보내 증거를 확보하는 것이 중요합니다.
임대인이 직접 영업하면 권리금 못 받나?
임대인이 “이제 내가 직접 여기서 장사할 거야!”라면서 신규 임차인과의 계약을 거부하는 경우가 있습니다. 이 경우에도 임차인은 권리금을 회수할 수 없을까요?
결론부터 말씀드리면, 임대인이 직접 영업한다는 이유만으로는 정당한 거절 사유가 될 수 없습니다. 대법원은 동일 판결에서 “임대인이 스스로 영업할 계획이라는 이유만으로 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절한 것에는 상가임대차법에서 정한 정당한 사유가 있다고 볼 수 없다”고 판시했습니다.
즉, 임대인이 단순히 본인이 장사하고 싶다는 이유만으로는 임차인의 권리금 회수 기회를 막을 수 없다는 것입니다.
[사례] 김씨는 강남역 상권에서 7년간 음식점을 운영했습니다. 계약 만료를 앞두고 권리금을 받고 가게를 넘기려 했지만, 건물주가 “이제 내가 직접 카페를 할 거니까 나가세요.”라며 신규 임차인과의 계약을 거부했습니다. 김씨는 억울했지만, 5년 넘게 장사했으니 어쩔 수 없다고 생각했습니다. 하지만 오피스매거진의 도움을 받아 대법원 판례를 확인했고, 건물주에게 권리금 회수 방해에 대한 손해배상을 청구할 수 있었습니다.
임대인의 정당한 거절 사유는?
물론 임대인이 신규 임차인과의 계약을 정당하게 거절할 수 있는 경우도 있습니다. 상임법 제10조의4 제2항에 따르면 다음과 같은 사유가 있을 때에는 임대인이 권리금 회수 기회를 보호하지 않아도 됩니다.
- 임차인이 주선한 신규 임차인이 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
- 신규 임차인이 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있는 경우
- 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않은 경우
- 임대인이 선택한 신규 임차인이 임차인에게 권리금을 지급한 경우
[주의] 위 사유에 해당하더라도 임대인은 객관적이고 합리적인 근거를 제시해야 합니다. 단순히 “마음에 안 든다”는 식의 주장은 받아들여지지 않을 가능성이 높습니다.
권리금 분쟁, 어떻게 해결해야 할까요?
권리금 분쟁은 복잡하고 감정적인 싸움으로 번지는 경우가 많습니다. 혼자서 해결하기보다는 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.
- 변호사: 법률적인 자문과 소송 대리를 통해 권리금 관련 분쟁을 해결할 수 있습니다.
- 감정평가사: 권리금의 적정 금액을 평가하여 분쟁 해결에 도움을 줄 수 있습니다.
- 상가임대차분쟁조정위원회: 법원보다 간편하고 저렴하게 분쟁 조정을 신청할 수 있습니다.
[팁]
- 계약 체결 시 권리금 관련 특약 조항을 명확하게 작성하는 것이 중요합니다.
- 분쟁 발생 시 증거 자료(계약서, 내용증명, 사진 등)를 꼼꼼하게 수집하세요.
상가 임대차, 5년 넘었다고 무조건 포기하지 마세요. 권리금 회수 가능성은 여전히 열려 있습니다. 오피스매거진에서 여러분의 권리를 지키는 데 필요한 정보를 얻고, 전문가의 도움을 받아 현명하게 대처하세요. 강남 사무실 임대 조건이 궁금하다면 오피스매거진에서 무료로 확인해보세요.
