개요:
* 임차인이 임대차계약 기간 중에 임대차목적물의 양수인인 새로운 임대인과 동일한 목적물에 관하여 임대차계약을 체결한 경우,
* 기존 임대차계약의 효력이 소멸하는지 여부
* 기존 임대차계약에 기한 우선변제권이 유지되는지 여부
질문:
A씨는 상가건물을 임차하였는데 계약 기간 중에 상가건물이 다른 사람에게 양도되었고 새로운 임대인과 동일한 목적물에 관하여 임대차계약을 체결하였습니다. 그 과정에서 새로운 임대인이 전에 없었던 권리금을 인정해주겠다고 하는 대신 목적물에 새로운 근저당권을 설정할 수 있도록 협조를 부탁하여 임대차계약을 다시 체결한 후 확정일자를 받았습니다. 이러한 경우에 기존의 임대차계약에 기한 우선변제권이 여전히 유지될 수 있는 건가요?
답변:
아니요, 기존의 임대차계약에 기한 우선변제권은 소멸합니다.
임대차 목적물에 관하여 임차인이 상가건물임대차보호법상의 대항력 또는 우선변제권 등을 취득한 후에 그 목적물의 소유권이 제3자에게 양도되면 임차인은 그 새로운 소유자에 대하여 자신의 임차권으로 대항할 수 있고 새로운 소유자는 종전 소유자의 임대인으로서의 지위를 승계합니다. 그러나 임차권의 대항 등을 받는 새로운 소유자라고 할지라도 임차인과의 계약에 기하여 그들 사이의 법률관계를 그들의 의사에 좇아 자유롭게 형성할 수 있습니다.
따라서 새로운 소유자와 임차인이 동일한 목적물에 관하여 종전 임대차계약의 효력을 소멸시키려는 의사로 그와는 별개의 임대차계약을 새로이 체결하여 그들 사이의 법률관계가 이 새로운 계약에 의하여 규율되는 것으로 정할 수 있습니다. 그러한 경우에는 종전의 임대차계약은 그와 같은 합의의 결과로 그 효력을 상실하게 되므로 다른 특별한 사정이 없는 한 종전의 임대차계약을 기초로 발생하였던 대항력 또는 우선변제권 등도 종전 임대차계약과 함께 소멸하여 이를 새로운 소유자 등에게 주장할 수 없는 것입니다.
사안의 경우에는 A씨와 새로운 임대인이 체결한 새로운 임대차계약은 이전의 임대차계약을 대체하기 위해 체결한 것으로 볼 수 있습니다. 따라서 기존의 임대차계약에 기한 우선변제권은 새로운 임대차계약으로 인해 그 효력이 상실된 것으로 보아야 할 것입니다.
구체적으로, A씨와 새로운 임대인은 권리금을 인정해주는 대신 근저당권을 설정할 수 있도록 협조를 부탁하였는데, 이는 종전 임대차계약과는 다른 새로운 계약의 내용을 합의한 것으로 볼 수 있습니다. 따라서 종전 임대차계약은 새로운 임대차계약에 의해 효력이 상실되었고, 기존의 임대차계약에 기한 우선변제권도 함께 소멸된 것으로 보입니다.