전세 만기가 다가오는데, 집주인이 갑자기 보증금을 올려달라고 한다면? 😥 혹은 계약 갱신을 거절하겠다고 통보해 온다면? 🤯 이런 상황, 누구에게나 닥칠 수 있는 현실적인 고민이죠.

이번 글에서는 전세 재계약 시 보증금 인상과 관련된 핵심 쟁점들을 속 시원하게 풀어드립니다. 주택임대차보호법을 바탕으로, 임차인 여러분의 권리를 지키는 방법을 알려드릴게요.

전세 재계약, ‘묵시적 갱신’부터 확인하세요!

전세 계약이 자동으로 연장되는 ‘묵시적 갱신’, 들어보셨나요? 🤫 주택임대차보호법에 따르면, 임대인은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지, 임차인은 계약 만료 2개월 전까지 갱신 거절이나 조건 변경 통지를 하지 않으면 이전 계약과 동일한 조건으로 자동 갱신됩니다.

  • 묵시적 갱신, 왜 중요할까요?
  • 묵시적 갱신이 되면, 임차인은 언제든지 계약 해지를 통지할 수 있고, 3개월 후 효력이 발생합니다. 이사 계획이 있다면 유용하겠죠?
  • 반면, 임대인은 묵시적 갱신 기간에는 특별한 사유 없이는 계약 해지를 요구할 수 없습니다.

[꿀팁] 만약 묵시적 갱신이 되었다면, 이사 가기 3개월 전에 집주인에게 미리 통보하세요. 그래야 새로운 세입자를 구하는 시간을 벌어줄 수 있고, 보증금 반환도 원활하게 진행될 수 있습니다.

보증금 인상, 무조건 올려줘야 할까요?

집주인이 보증금 인상을 요구할 때, 무조건 따라야 할까요? 🤔 주택임대차보호법은 임차인을 보호하기 위해 보증금 인상에 제한을 두고 있습니다.

  • 보증금 인상, 얼마나 올릴 수 있나요?
  • 계약 갱신 시, 보증금은 기존 금액의 5%를 초과하여 인상할 수 없습니다. (주택임대차보호법 제7조)
  • 예를 들어, 전세 보증금이 3억 원이라면, 최대 1,500만 원까지만 올릴 수 있습니다.
  • 인상 폭 제한, 언제 적용되나요?
  • 이 제한은 계약 기간 중에는 물론, 갱신 계약 시에도 적용됩니다.
  • 단, 갱신 계약이 아닌 ‘신규 계약’에는 적용되지 않습니다. 즉, 새로운 세입자와 계약할 때는 집주인이 자유롭게 보증금을 정할 수 있습니다.

[주의] 만약 집주인이 5% 넘게 보증금을 올려달라고 요구한다면, 법적으로는 거절할 수 있습니다. 하지만 원만한 관계 유지를 위해 협의를 통해 적절한 선에서 합의하는 것이 좋습니다.

집주인의 ‘갱신 거절’, 정당한 이유가 있나요?

집주인이 계약 갱신을 거절할 때는 정당한 사유가 있어야 합니다. 😥 주택임대차보호법은 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 몇 가지 사유를 명시하고 있습니다.

  • 갱신 거절, 어떤 경우에 가능할까요?
  • 임차인이 2기의 차임(월세)을 연체한 경우
  • 임차인이 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우
  • 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
  • 임차인이 고의나 중대한 과실로 주택을 파손한 경우
  • 임대인이 실제 거주하려는 경우 (단, 임대인의 직계존비속이 거주하는 경우도 포함)

[사례] 최근 한 상담 사례에서, 임대인이 ‘아들이 해외에서 귀국하여 살 집이 필요하다’는 이유로 갱신을 거절한 경우가 있었습니다. 이 경우, 임대인의 갱신 거절은 정당한 사유에 해당될 수 있습니다.

보증금, 안전하게 지키는 방법은?

소중한 보증금, 안전하게 지키는 것이 가장 중요하겠죠? 👍 전세 계약 시, 다음과 같은 사항들을 꼼꼼히 확인하세요.

  • 등기부등본 확인:
  • 계약 전 반드시 등기부등본을 확인하여, 선순위 근저당이나 가압류 등 권리 관계를 확인해야 합니다.
  • 만약 선순위 권리가 있다면, 보증금 회수가 어려워질 수 있으므로 신중하게 결정해야 합니다.
  • 전세보증금반환보증 가입:
  • 전세보증금반환보증은 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 경우, 보증기관이 대신 변제해주는 상품입니다.
  • 보증료가 발생하지만, 보증금을 안전하게 지킬 수 있는 가장 확실한 방법입니다.
  • 확정일자 받기:
  • 전입신고 후 계약서에 확정일자를 받으면, 임차인은 우선변제권을 확보하게 됩니다.
  • 만약 집이 경매에 넘어갈 경우, 다른 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

[꿀팁] HUG(주택도시보증공사)나 SGI서울보증 등에서 전세보증금반환보증 상품을 판매하고 있습니다. 각 상품별 보증료와 보장 내용 등을 비교해보고, 자신에게 맞는 상품을 선택하세요.

전세 재계약, 복잡하고 어렵게 느껴질 수 있지만, 주택임대차보호법을 제대로 이해하고 꼼꼼하게 준비한다면 충분히 슬기롭게 대처할 수 있습니다. 🤗

강남 사무실 임대 조건이 궁금하다면 오피스매거진에서 무료로 확인해보세요.