🤯 건물주가 나가라는데… 전차인의 계약갱신요구권, 진짜 답 있나?

장사 좀 되려니 건물주가 바뀐 후 “나가달라”고 한다면…🤯 혹시 지금 이런 상황이신가요? 임차인(세입자)으로부터 다시 임차한 ‘전차인’으로서, 갑작스러운 건물주의 퇴거 요구에 답답하실 텐데요. 하지만 너무 걱정 마세요! 전차인도 ‘계약갱신요구권’이라는 강력한 무기를 사용할 수 있습니다.

이번 글에서는 전차인의 계약갱신요구권, 언제 어떻게 행사해야 하는지 속 시원하게 알려드릴게요.

1. 잠깐! ‘전차인’의 계약갱신요구권, 누가 행사할 수 있나요?

핵심 키워드는 “임대인의 동의”입니다. 상가건물 임대차보호법에 따라, 임차인(원래 세입자)이 다른 사람(전차인)에게 다시 임대(전대차)를 놓을 때, 반드시 건물주(임대인)의 동의를 받아야만 전차인에게도 법적인 보호가 적용됩니다. 만약 건물주 동의 없이 몰래 전대차 계약을 맺었다면, 전차인은 계약갱신요구권을 주장하기 어려워요.

• 꿀팁: 건물주 동의는 구두로도 가능하지만, 분쟁 예방을 위해 반드시 서면으로 받아두세요! 계약서에 특약사항으로 명시하는 것이 가장 안전합니다.

2. 전차인의 계약갱신요구권, 언제 행사해야 할까요?

전차인은 임차인의 계약갱신요구권을 ‘대위’ 행사합니다. 즉, 임차인을 대신해서 건물주에게 계약 갱신을 요구하는 것이죠. 따라서 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사 기간에 맞춰야 합니다.

상가건물 임대차보호법에 따르면, 임차인은 임대차 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 건물주에게 계약 갱신을 요구할 수 있습니다. 전차인 역시 이 기간 안에 임차인을 ‘대위’하여 건물주에게 내용증명 등을 통해 계약 갱신 의사를 명확히 전달해야 합니다.

• 주의: 기간을 놓치면 권리 행사가 어려워지니, 미리미리 준비하세요!

3. 건물주, 무조건 계약 갱신해줘야 하나요? (갱신 거절 사유)

건물주라고 해서 무조건 계약 갱신을 해줘야 하는 건 아닙니다. 상가건물 임대차보호법에는 건물주가 정당하게 계약 갱신을 거절할 수 있는 사유를 명시하고 있습니다.

대표적인 갱신 거절 사유:

• 임차인(또는 전차인)이 3기(期) 이상의 임대료를 연체한 경우
• 임차인(또는 전차인)이 건물주의 동의 없이 무단으로 전대한 경우
• 건물을 철거하거나 재건축해야 하는 경우 (단, 예외 있음)
• 그 밖에 임차인(또는 전차인)이 임대차 계약을 위반한 경우

만약 위와 같은 사유가 있다면, 건물주는 계약 갱신을 거절할 수 있습니다. 하지만 갱신 거절 사유가 명확하지 않다면, 전차인은 적극적으로 자신의 권리를 주장해야 합니다.

• 참고: 건물 재건축의 경우, 단순히 ‘낡았다’는 이유만으로는 갱신 거절이 어렵습니다. 구체적인 재건축 계획, 안전 문제 등 정당한 사유가 있어야 합니다.

4. 혹시 ‘권리금’, 포기해야 할까요?

계약 갱신이 안 된다고 해서 너무 낙담하지 마세요. 전차인에게는 아직 ‘권리금 회수 기회 보호’라는 또 다른 권리가 있습니다.

상가건물 임대차보호법은 임대인이 정당한 사유 없이 임차인(또는 전차인)이 권리금을 회수하는 것을 방해하는 행위를 금지하고 있습니다. 즉, 전차인이 새로운 세입자를 구해 권리금을 받고 나갈 수 있도록 건물주가 협조해야 한다는 의미입니다.

만약 건물주가 권리금 회수를 방해한다면, 전차인은 건물주에게 손해배상을 청구할 수도 있습니다.

• 주의: 권리금 회수 기회 보호 역시, 임대인의 동의를 받은 전대차 계약에만 적용됩니다.

지금까지 전차인의 계약갱신요구권에 대해 알아봤습니다. 핵심은 “건물주 동의”와 “정해진 기간 안에 권리 행사”입니다. 복잡하게 느껴진다면, 지금 바로 오피스매거진에서 전문가와 상담하세요. 강남 사무실 임대, 이제 더 이상 고민하지 마세요!