상가·사무실 임차인의 권리는 대부분 상가건물임대차보호법 한 곳에 모여 있습니다. 10년 갱신요구권, 임대료 5% 인상 상한, 권리금 회수기회 보호, 보증금 대항력까지 이 법을 아는 만큼 지킬 수 있는 돈이 달라집니다. 이 가이드는 법의 적용 범위부터 갱신·인상·권리금·해지·보증금까지 임차인이 실제로 부딪히는 순서대로 정리한 기준 문서입니다.

1. 이 법이 내 계약에 적용되나: 환산보증금

적용 여부는 환산보증금(보증금 + 월세×100)으로 판단합니다. 서울 기준 9억 원 이하면 법 전체가 적용되고, 초과하면 대항력·계약갱신요구권·권리금 보호 등 일부 조항만 적용됩니다. 사업자등록 대상 건물을 영업용으로 사용해야 하며, 비영리 목적 사용 등 경계 사례는 판단이 갈립니다. 자세한 기준은 상가임대차보호법 적용 범위: 사각지대 총정리에서 확인하세요.

2. 10년 계약갱신요구권

임차인은 임대차 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 전체 기간은 최초 임대차를 포함해 10년까지 보장됩니다. 다만 3기분 차임 연체 이력, 무단 전대, 재건축 계획 고지 등 법정 거절 사유가 있으면 임대인이 갱신을 거절할 수 있습니다. 고액 보증금 계약의 갱신 거절 방어 전략은 상가 임대차 갱신 거절 방어 전략에서 판례와 함께 다룹니다.

3. 임대료 인상, 5%가 상한

환산보증금 기준 이내의 계약이라면 차임 증액은 청구 당시 차임·보증금의 5%를 넘을 수 없고, 증액 후 1년 내 재증액도 금지됩니다. 이를 초과해 지급한 임대료는 부당이득으로 반환을 청구할 수 있다는 판례가 있습니다. ‘재계약이니까 5% 상한이 없다’는 주장도 갱신요구권 행사 기간 내라면 통하지 않습니다. 실전 대응은 임대료 인상 요구 합법적 대응 전략을 참고하세요.

4. 권리금 회수기회 보호

임대인은 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 임차인이 주선한 신규 임차인과의 계약 체결을 정당한 사유 없이 방해해서는 안 됩니다. 현저한 고액 차임 요구, 신규 임차인과의 계약 거절 등이 방해 행위에 해당하면 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다. 단, 3기분 차임 연체 등 임차인 측 사유가 있으면 권리금 보호를 받지 못할 수 있습니다. 연체와 권리금 상실의 관계는 임대료 3개월 연체와 권리금 회수 기회 박탈에서 상세히 다룹니다.

5. 연체·해지·명도

차임 연체액이 3기분에 달하면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 연속 3개월이 아니라 누적 연체액이 3개월치에 이르는지가 기준입니다. 해지 통보 후에도 임차인이 건물을 비우지 않으면 명도소송으로 이어지는데, 일방적 해지가 언제 가능한지는 임대차 계약의 일방적 해지 제한과 주의사항에서 정리했습니다.

6. 보증금 지키기: 대항력과 건물주 변경

건물 인도 + 사업자등록을 갖추면 다음 날부터 제3자에게 대항할 수 있고, 확정일자까지 받으면 경매 시 우선변제권이 생깁니다. 건물주가 바뀌어도 대항력을 갖춘 임차인의 계약은 새 소유자에게 승계됩니다. 건물 양도 시 보증금 반환 청구 상대가 누구인지는 건물주 변경 시 보증금 반환 권리 정리에서 확인하세요.

7. 자주 묻는 질문

Q. 사무실 임대도 이 법의 보호를 받나요?

사업자등록 대상 건물을 영업용으로 사용하면 받을 수 있습니다. 강남 사무실 계약 실무 전반은 강남 사무실 임대 완전 가이드를 함께 보세요.

Q. 묵시적 갱신이 되면 어떻게 되나요?

임대인이 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신 거절 통지를 하지 않으면 전 임대차와 동일한 조건으로 1년 연장된 것으로 봅니다. 이 경우 임차인은 언제든 해지를 통고할 수 있고 3개월 후 효력이 생깁니다.

본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안은 계약 내용과 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 중요한 결정 전에는 변호사 등 전문가 상담을 권합니다.