임대차 종료 후 보증금 미반환 시 합법적 점유 및 부당이득 반환

임대차 계약 만료일이 지났음에도 “다음 세입자가 들어와야 보증금을 빼준다”며 돈을 안 주는 건물주 때문에 속태우는 분들이 많습니다. 당장 이사를 가자니 보증금을 떼일 것 같아 상가 문을 잠그고 퇴거를 거부하면, 건물주가 오히려 “무단으로 상가를 점유하고 있으니 점유 기간 동안의 월세를 보증금에서 깎고 불법 점유 손해배상을 청구하겠다”고 주장하기도 합니다. 보증금을 못 받아 상가를 점유할 때 월세를 내야 하는지 여부와 건물주에게 지연이자(소송 중 소송촉진법상 연 12%)를 청구하는 전략을 정리합니다.

1. [관련 판례] 영업 중단 vs 계속 영업 시 월세 지급의 차이

임대차 종료 후 보증금을 받지 못해 상가를 점유할 때 월세(부당이득)를 내야 하는지 여부는 ‘실질적인 영업이나 업무를 계속했는가’에 따라 달라질 수 있습니다.

2. 동시이행항변권의 행사와 불법점유 손해배상 책임의 문제

민법 제536조에 따라 임차인의 ‘상가 인도의무’와 임대인의 ‘보증금 반환의무’는 서로 동시이행 관계에 있습니다. 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 한, 임차인이 상가를 반환하지 않고 점유하는 것은 동시이행항변권 행사로 볼 수 있습니다. 다만 임대인이 보증금 지급의 이행을 제공한 경우에는 항변권이 상실될 수 있습니다.

3. 건물주에게 지연이자를 청구하는 ‘이행제공’의 기술

동시이행 상태에서는 임차인도 월세를 안 내지만, 건물주 역시 보증금을 안 줘도 지연이자를 물지 않는 상태가 됩니다. 건물주에게 지연이자(상사 연 6%, 소송 중 소송촉진법 연 12%)를 청구하기 위해서는 건물주를 ‘이행지체(채무불이행)’ 상태에 빠뜨리는 ‘이행제공’ 조치를 취해야 합니다.

• 1단계 (짐 철거): 상가 내부의 짐과 인테리어를 치우고 공실 상태로 만듭니다.
• 2단계 (공식 이행제공 통지): 건물주에게 “본 임차인은 짐을 모두 비우고 언제든지 열쇠나 비밀번호를 인도할 준비를 완료하였으니(구두의 제공), 즉시 보증금을 반환하라”는 내용증명을 발송합니다.
• 3단계 (지연이자 기산): 이행제공 통지가 도달한 다음 날부터 건물주가 이행지체 상태에 빠질 수 있으며, 통보일 다음 날부터 보증금 반환 시까지 상사 연 6%, 소송 제기 후 소송촉진법상 연 12%의 지연손해금 이자가 누적될 수 있습니다.

4. 실무 분쟁 체크리스트: 관리비 부담과 열쇠 반환 요령

영업을 중단하고 문을 잠근 채 보증금을 기다리는 동안 발생하는 관리비 관련 쟁점입니다:

• 전용 관리비 (전기, 수도, 가스): 실제 사용하지 않은 부분에 대해서는 계량기 수치를 확인하여 부과되지 않도록 요청할 수 있습니다.
• 공용 관리비 (청소비, 엘리베이터 유지보수): 점유를 유지하는 동안 기본 공용관리비는 발생할 수 있으나, 이 역시 건물주의 보증금 미반환과 관련이 있으므로 보증금 반환 소송 과정에서 다툴 수 있습니다.

5. 자주 묻는 질문 (FAQ 3선)

본 글은 일반 정보 제공을 목적으로 작성된 자료이며 법률 자문이 아닙니다. 법령·판례는 수시로 변경될 수 있으므로 개별 사안은 전문가와 상담하시기 바랍니다.