핵심 요약 (TL;DR)

상가건물임대차보호법 제10조의4 제2항은 임대인이 신규 계약 체결을 거절할 수 있는 4대 정당 사유를 규정합니다. 하지만 “향후 1년 6개월간 공실이나 비영리로 사용하겠다”는 건물주의 일방적 주장에 대해 대법원(2021다272256)은 단순한 주관적 의사 표명만으로는 거절의 정당한 사유가 될 수 없으며 권리금 손해배상 책임이 발생한다고 엄격히 판시하였습니다. 임차인은 신규 세입자의 재정 증빙을 상임법 제10조의4 제4항에 따라 내용증명으로 사전 통지하여 건물주의 거절을 원천 차단해야 합니다.

“새 세입자를 구해 권리금 계약을 마쳤는데, 건물주가 ‘앞으로 1년 반 동안 가게를 비워둘 거라 계약을 안 해준다’며 버팁니다.”
“건물주가 ‘새 세입자가 돈이 없어 보여 월세를 떼일 것 같다’며 계약을 거부하는데 어떻게 대처해야 하나요?”

법을 어설프게 아는 건물주들이 악용하는 1년 6개월 공실 조항의 허점과 대법원 최신 판례, 무자력 핑계 격파 매뉴얼을 2026년 최신 상임법 기준으로 완벽 정리합니다.

📑 핵심 목차

  • 1. 상임법 제10조의4 제2항 신규 계약 거절 합법 4대 예외 사유 분석표
  • 2. [대법원 2021다272256] ‘1년 6개월 비영리 공실’ 조항의 진실과 손해배상 책임
  • 3. [상임법 제10조의4 제4항] “새 세입자 돈 없어 보인다”는 무자력 주장 무력화 비법
  • 4. 1년 6개월 공실 핑계로 내보낸 뒤 건물주가 영업 시 사후 손해배상 청구 전략
  • 5. 신규 세입자 정보 제공 및 계약 체결 촉구 내용증명 표준 양식
  • 6. 자주 묻는 질문 (FAQ)

1. 상임법 제10조의4 제2항 신규 계약 거절 4대 예외 사유

법정 예외 사유임대인의 전형적인 핑계법원의 실제 엄격한 판단 기준
제1호: 신규임차인의 보증자력 결여“새 세입자가 월세를 밀릴 것 같다”주관적 의심 불가. 신용불량·연체 이력 등 객관적 자금 결여 입증 필요
제2호: 의무 위반 우려“불법영업이나 훼손 우려가 있다”명백한 불법영업 목적 증거 필요
제3호: 1년 6개월 비영리 사용“앞으로 1년 반 동안 비워두거나 창고로 쓴다”단순 의사 표명 불가. 실제 비영리 사용 객관적 증명 필수 (대법원 2021다272256)
제4호: 임대인 주선 세입자“내가 데려온 사람과 계약하겠다”그 신규 세입자가 기존 임차인에게 권리금을 전액 지급한 경우에만 적법

2. [대법원 2021다272256] ‘1년 6개월 공실’ 조항의 진실

⚖️ 대법원 2021다272256 판결 요지

“임대차가 종료할 당시를 기준으로 임대인이 장차 1년 6개월 동안 상가를 영리목적으로 사용하지 않겠다는 주관적 의사를 표명한 것만으로는 신규 계약 체결을 거절할 정당한 사유가 될 수 없다. 임대인이 구체적이고 객관적인 비영리 사용 계획을 입증하지 못하면서 계약을 거절하는 것은 권리금 회수방해에 해당하여 손해배상 책임을 진다.”

3. [상임법 제10조의4 제4항] 무자력 핑계 무력화 비법

건물주가 “새 세입자가 돈이 없어 보인다”며 계약을 회피할 때는 상임법 제10조의4 제4항에 따른 공식 정보제공 절차를 밟아야 합니다.

  • 1. 신규임차인의 예금잔고증명서, 소득금액증명원, 사업계획서를 확보합니다.
  • 2. 내용증명 우편으로 건물주에게 위 서류들을 전달하며 “신규임차인은 충분한 보증금 및 차임 지급 능력을 갖추었음을 공식 통지한다”고 못 박습니다.
  • 3. 서류를 받고도 정당한 사유 없이 거절한 임대인의 행위는 100% 명백한 권리금 회수방해 증거가 됩니다.

4. 1년 6개월 핑계 후 중도 영업 시 사후 손해배상 청구

건물주가 “1년 6개월 동안 공실로 두겠다”고 하여 임차인이 권리금을 못 받고 나갔는데, 건물주가 1년 6개월이 지나기 전에 다른 세입자를 받거나 본인이 직접 영리 영업을 개시했다면 어떻게 될까요?

이는 임차인을 기망하여 권리금을 가로챈 불법행위로서, 퇴거 후 3년 이내(상임법 제10조의4 제3항 소멸시효)라면 건물주를 상대로 권리금 상당액 전액에 대한 손해배상 청구 소송을 제기하여 판결로 받아낼 수 있습니다.

5. 신규 세입자 정보 제공 및 계약 촉구 내용증명 양식

📋 신규임차인 주선 및 임대차계약 체결 요청 통고서

[상가건물임대차보호법 제10조의4에 따른 신규임차인 주선 통고서]
수신인 (임대인): [성명, 주소]
발신인 (임차인): [성명, 연락처, 임차 매장 주소]

1. 본 임차인은 귀하 소유의 본건 상가에 대하여 신규임차인 [성명, 연락처]와 권리금 양도양수 계약을 적법하게 체결하였습니다.
2. 상임법 제10조의4 제4항에 따라 신규임차인의 차임 지급 자력을 입증하는 자료(잔고증명서 등 첨부)를 통지하오니, 2026년 ○○월 ○○일까지 신규 임대차 계약을 체결하여 주시기 바랍니다.
3. 객관적 정당한 사유 없이 1년 6개월 공실 등을 이유로 계약을 거부할 경우, 상임법 제10조의4 제3항에 따른 권리금 상당액의 손해배상 청구 소송을 진행할 것임을 고지합니다.

6. 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 건물주가 본인이 직접 카페를 차려서 장사하겠다고 나가라는데 정당한가요?

정당하지 않습니다. 임대인이 직접 사용하는 것은 ‘영리 목적 사용’에 해당하므로 정당한 거절 사유가 되지 않으며 권리금 손해배상 대상이 됩니다.

Q2. 신규 세입자가 기존과 다른 업종을 하겠다고 할 때 임대인이 거절할 수 있나요?

상가 건물 구조상 불가능한 업종이거나 기존 임차인과의 경업금지 약정이 없는 한, 단순 업종 변경만을 이유로 한 거절은 정당성을 인정받기 어렵습니다.

Q3. 권리금 손해배상 청구 소송은 언제까지 제기해야 하나요?

상임법 제10조의4 제3항에 따라 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효의 완성으로 소멸하므로 기한 내에 제기해야 합니다.

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※ 본 문서는 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 개별 사안의 권리금 회수방해 여부 및 손해배상액은 법원의 감정에 따릅니다.