개요:
* 대항력과 최우선변제권을 겸유한 상가임차인의 법률관계
* 대항력과 최우선변제권의 선택
* 대항력과 최우선변제권을 겸유한 상가임차인의 경매절차에서의 권리
질문:
저는 대전 소재 소유의 상가를 보증금 3천만원에 기간은 2년으로 하여 2005년 11월 15일에 임대차계약을 체결하고 며칠 뒤 사업자등록을 마친 후 정육점을 운영하고 있었습니다 그런데 그 후 위 상가건물에 대하여 7천만원의 근저당권이 설정되더니 급기야는 저당권자가 경매를 신청하였습니다 저는 확정일자를 받지 않아 소액임차인으로서 최우선변제금 900만원을 받았을 뿐인데 경매절차의 매수인은 저에게 위 상가건물을 비워달라고 합니다 이 경우 저는 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없는지요?
답변:
네, 대항할 수 있습니다.
귀하는 상가건물에 대한 근저당권 등 제3자의 권리관계가 성립되기 전에 입점 및 사업자등록을 함으로써 상가건물임대차보호법상의 대항력을 취득하였고 임차보증금이 대전광역시 소재에서 3천만원이므로 소액임차인에 해당됩니다.
상가건물임대차보호법 제8조는 임차권은 임차건물에 대하여 민사집행법에 따른 경매가 실시된 경우에는 그 임차건물이 매각되면 소멸한다. 다만 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다고 규정하고 있습니다. 따라서 귀하는 임차한 상가건물의 경매시 확정일자를 받아두지 않았으므로 확정일자에 의한 우선변제권은 주장할 수 없을 것이나 경매절차의 매수인 등 제3자에 대한 대항력과 소액임차인으로서의 최우선변제권을 주장할 수 있습니다.
그런데 위 사안과 같이 상가임차인이 두 가지 권리를 겸유하여 어느 하나를 먼저 주장하였으나 권리의 전액 만족을 받지 못한 경우가 문제될 수 있습니다. 이와 관련하여 상가건물임대차보호법과 체계가 비슷한 주택임대차보호법에 관한 판례를 보면, 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 인정하고 있는 취지가 보증금을 반환받을 수 있도록 보장하기 위한 데에 있는 점, 경매절차의 안정성, 경매절차의 이해관계인들의 예측가능성 등을 아울러 고려하여 볼 때 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금전액에 대하여 배당요구를 하였다고 하더라도 그 순위에 따른 배당이 실시될 경우 보증금전액을 배당 받을 수 없었던 때에는 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액을 공제한 잔액에 관하여 경락인에게 대항하여 이를 반환 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다고 봄이 상당하다고 하였습니다.
따라서 귀하는 상가건물임대차보호법상 소액임차인으로서 우선변제금액인 900만원을 배당 받았다 하더라도 대항력에 기하여 경매절차의 매수인에게 나머지 임차보증금 2,100만원을 반환 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있을 것으로 보입니다.