개요:
* 상가건물임대차보호법상 임차인의 계약갱신요구권 및 계약갱신 거절사유
* 상가건물임대차보호법상 임차인에게 불리한 약정의 효력
질문:
저는 2022년 1월에 경기도 수원 소재 소유 상가건물 층을 보증금 1억 4천만 원에 월세 200만 원으로 2년간 임차하여 입점 후 제과점으로 사업자등록을 하면서 임대차계약서에 확정일자인까지 받아 대항력과 우선변제권을 확보해 두고 있습니다 그런데 제가 생각했던 것보다 장사가 잘되어 계약기간이 끝나더라도 계속 영업을 하고 싶은데 계약 당시 건물주가 2024년에는 자기도 정년퇴직을 하기 때문에 반드시 상가를 비워 주어야 한다면서 계약서에 2024년 뒤에는 이유 불문하고 가게를 명도하기로 약정함이라 기재하게 하였습니다 그 당시 저는 이 상가를 꼭 임차하고 싶은 생각에 그렇게 기재하는데 동의하였는데 이 경우 제가 당초의 임대차계약기간인 2년이 만료되면 그 기간갱신을 주장할 수는 없는지요?
답변:
네, 주장할 수 있습니다.
상가건물임대차보호법 제10조제1항은 임대인은 임차인이 임대차기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 행하는 계약갱신 요구에 대하여 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못한다고 규정하고 있습니다. 여기서 정당한 사유란 임차인이 기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우, 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우, 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유 회복이 필요한 경우 등 법률에서 규정한 사유를 말합니다.
귀하의 경우는 임대차계약기간이 2년이고, 임차보증금액도 경기도 수원시의 적용한도인 6,9억원을 넘지 않아 귀하의 기준보증금액은 3.4억원입니다. 따라서 귀하는 상가건물임대차보호법의 보호를 받는 상가임차인입니다.
또한, 귀하가 임대인과 2024년 뒤에는 이유 불문하고 가게를 명도하기로 약정함이라고 한 것은 귀하에게 일방적으로 불리하게 약정된 것으로서 상가건물임대차보호법 제15조에 의해 효력이 없다고 할 것입니다. 따라서 귀하는 당초의 임대차계약기간인 2년이 만료되면 계약갱신을 요구할 수 있습니다.
다만, 임대인이 임대차계약을 갱신하기를 원하지 않는 경우, 귀하가 계약갱신 거절사유에 해당하지 않는지 여부를 확인해 보시기 바랍니다.