왜 ‘5 % 룰’이 중요한가
상가건물임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’)은 계약갱신요구권을 행사하는 임차인을 보호하기 위해 차임(월세)이나 보증금을 올리더라도 직전 금액의 5 %를 넘지 못하도록 상한선을 두고 있습니다. 이 요율은 시행령 제4조에서 ‘차임 또는 보증금’으로 명시돼 있어 개별 항목마다 적용됩니다.(law.go.kr)
‘차임 또는 보증금’의 정확한 의미
- 각각 5 % 한도
- 월세·보증금을 별도로 계산해 각 5 %까지만 올릴 수 있습니다.
- 동시에 인상도 가능하지만 각 항목이 상한선을 지켜야 합니다.
예시
기존 보증금 5 000 만 원 / 월세 85 만 원
– 보증금: 5 000 만 원 × 5 % = 250 만 원 ↑
– 월세 : 85 만 원 × 5 % = 4.25 만 원 ↑
→ 보증금 5 250 만 원 / 월세 89.25 만 원까지 합법
‘환산보증금’ 기준도 함께 체크
상가임대차법의 혜택(5 % 제한·10년 계약갱신청구권 등)은 지역별 환산보증금 한도(서울 9 억 원 이하 등)를 충족해야만 적용됩니다.(easylaw.go.kr)
인상 절차 & 임차인이 알아둘 포인트
| 단계 | 임대인 의무 | 임차인 대응 | 체크사항 |
|---|---|---|---|
| ① 협의 요청 | 서면·문자로 증액 의사 전달 | 근거 자료 요구 | 경제사정·세율 변동 등 증빙 가능 여부 |
| ② 합의(또는 거절) | 1년 내 1회만 청구 가능 | 조정·중재 신청 가능 | 5 % 초과분 합의해도 초과분은 무효 |
| ③ 확정계약·등기 | 변경된 금액 기재 | 확정일자·상가등기 권장 | 보증금 증액 시 반환 순위 확보 |
합의 불발 시 임대인은 감정평가를 받아 차임증액청구소송으로 돌입해야 하므로, 임차인은 협의 과정에서 5 % 상한을 수차례 강조하는 것이 실효적입니다.(donga.com)
자주 묻는 질문(FAQ)
| 질문 | 답변 요약 |
|---|---|
| 보증금만 10 % 올리고 월세 동결하면? | 불가. 보증금도 5 % 초과분은 효력 없음. |
| 5 % 안에서 ‘보증금 ↔ 월세 전환’ 가능? | 가능. 다만 연 12 % 전환율 한도를 초과할 수 없습니다.(easylaw.go.kr) |
| 상가가 환산보증금 한도를 넘으면? | 상가임대차법 5 % 상한이 적용되지 않으므로 민법상 ‘적정 금액’ 기준으로 협의·소송. |
협상용 체크리스트
- □ 5 % 계산식(보증금×0.05, 월세×0.05)을 직접 메모했다.
- □ 환산보증금이 지역 상한(서울 9 억 원 등) 이내인지 확인했다.
- □ 임대인 증액 요청이 계약 갱신 1년 미만에 이뤄지진 않았는가?
- □ 증액 합의 시 ‘5 % 초과분 무효’ 문구를 계약서에 기재했다.
마무리 & 한 줄 요약
보증금도 월세도 ‘각각’ 5 %까지만!
단, 상가임대차법 적용 대상(환산보증금 기준)에 해당해야 보호를 받을 수 있습니다.
본 글은 2025 년 6 월 기준 법령을 토대로 작성한 정보성 콘텐츠입니다. 상황에 따라 달라질 수 있으므로 구체적 분쟁은 부동산 전문 변호사·공인중개사에게 상담하시길 권합니다.