개요:
주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인이 보증금을 반환받기 위하여 강제경매를 신청하는 경우, 우선변제권을 인정받기 위하여 별도로 배당요구를 할 필요가 없습니다. 또한, 경매절차에서 우선변제권이 확인되어 현황조사보고서 등에 기재된 상태에서 매각이 이루어졌다면, 임차인은 배당절차에서 후순위권리자나 일반채권자보다 우선하여 배당받을 수 있습니다.
관련 법령 및 판례:
* 주택임대차보호법 제3조의2 제2항
* 대법원 2013. 11. 14. 선고 2013다27831 판결
질문:
주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 모두 가지고 있는 임차인 甲이 보증금반환청구 소송의 확정판결 등 집행권원을 얻어 임차주택에 대하여 강제경매를 신청하였습니다. 우선변제권을 인정받기 위하여 배당요구의 종기까지 별도로 배당요구를 하여야 하는지요? 우선변제권이 있는 임차인 甲이 집행권원을 얻어 강제경매를 신청하는 방법으로 우선변제권을 행사하고 경매절차에서 우선변제권이 확인되어 현황조사보고서 등에 기재된 상태에서 매각이 이루어진 경우, 임차인 甲이 배당절차에서 후순위권리자나 일반채권자보다 우선하여 배당받을 수 있는지요?
답변:
주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권은 모두 임차인이 임대인에 대하여 가지는 권리입니다. 따라서, 임차인이 보증금을 반환받기 위하여 강제경매를 신청하는 경우, 대항력과 우선변제권 중 어느 하나를 선택하여 행사할 수 있습니다.
특히, 임차인이 보증금반환청구 소송의 확정판결 등 집행권원을 얻어 강제경매를 신청하는 경우, 특별한 사정이 없는 한 우선변제권을 행사한 것으로 보아야 합니다. 이 경우, 임차인은 배당요구의 종기까지 별도로 배당요구를 할 필요가 없습니다.
또한, 경매절차에서 집행관의 현황조사 등을 통하여 경매신청채권자인 임차인의 우선변제권이 확인되고 그러한 내용이 현황조사보고서, 매각물건명세서 등에 기재된 상태에서 경매절차가 진행되어 매각이 이루어졌다면, 특별한 사정이 없는 한 경매신청채권자인 임차인은 배당절차에서 후순위권리자나 일반채권자보다 우선하여 배당받을 수 있습니다.
따라서, 사안과 같은 경우, 특별한 사정이 없는 한 甲은 우선변제권을 인정받기 위하여 배당요구의 종기까지 별도로 배당요구를 할 필요가 없습니다. 나아가, 우선변제권이 있는 임차인 甲이 집행권원을 얻어 강제경매를 신청하는 방법으로 우선변제권을 행사하고 경매절차에서 우선변제권이 확인되어 현황조사보고서 등에 기재된 상태에서 매각이 이루어진 경우, 특별한 사정이 없는 한 임차인 甲은 배당절차에서 후순위권리자나 일반채권자보다 우선하여 배당받을 수 있다고 할 것입니다.
요약:
주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 모두 가진 임차인이 보증금을 반환받기 위하여 강제경매를 신청하는 경우, 다음과 같은 방법으로 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
1. 별도로 배당요구를 하지 않고, 경매절차에서 우선변제권이 확인되어 현황조사보고서 등에 기재된 상태에서 매각이 이루어지도록 합니다.
2. 배당요구의 종기까지 별도로 배당요구를 합니다. 이 경우, 배당요구서에 우선변제권을 행사한다는 내용을 기재합니다.
위와 같이 우선변제권을 행사한 경우, 임차인은 배당절차에서 후순위권리자