전원주택지 매수 시, 확인 사항
• 전원주택지 매수 시에는 다음의 사항을 확인해야 합니다.
1) 전용면적과 공용면적 확인 및 측량
전용면적은 토지대장 상 면적을 확인해야 하며, 도로 등 공용면적은 분양으로 취득
시 분양 계약서에 기재된 개별 필지와 필지별 지분을 토지대장을 통해 재확인해야
합니다. 분양 계약서 상 기재된 면적의 증감이 있을 수 있기 때문입니다. 정확한
경계와 면적 확인을 위해 측량을 하는 게 좋습니다.
2) 개발부담금 확인
개발부담금 이란 토지 개발로 발생하는 개발 이익을 환수하고 적정하게 배분해 토
지 투기를 방지함으로써 토지의 효율적인 이용을 도모하기 위해 각종 개발 사업으
로 생긴 이익을 부담금으로 징수하는 것을 말하며 택지 개발 사업, 산업단지, 관광
단지, 물류시설 용지 조성 사업, 기타 지목 변경이 수반되는 사업이 해당됩니다.
개발부담금 대상 면적은 도시지역 990㎡, 비도시지역 1,650㎡ 이며 면적 산정 시
주의할 사항은 동일인(배우자 및 직계존비속 포함)이 연접한 토지(동일인 소유의
연속되어 있는 일단의 토지 포함)에 하나의 개발 사업이 종료된 후 5년 이내에 개
발 사업의 인가 등을 받아 사실상 분할하여 사업을 시행하는 경우에는 각 사업의
대상 토지 면적을 합산하여 부과 대상 면적으로 산정합니다. 개발 부담금 납부 의
무자는 개발 사업을 위탁 또는 도급한 경우 그 위탁이나 도급을 한 자, 타인 소유
의 토지를 임차하여 개발 사업을 시행한 경우에는 토지 소유자, 개발 사업을 완료
하기 전 사업 시행자의 지위를 승계하는 경우에는 그 지위를 승계한 자입니다. 대
지 조성 사업으로 진행한 전원주택지는 지목 변경이 수반되기 때문에 통상 사업
시행자가 개발부담금을 납부하지만, 지목 변경이 수반되지 않는 개발 행위 사업일
경우에는 수분양자 혹은 매수인이 개발부담금을 부담하게 됩니다. 개발부담금 부
과 기준은 개별입지 사업의 경우 개발이익의 25%, 계획입지 사업의 경우 20%입니
다. 개발이익은 사업 종료 시점의 공시지가에서 사업 개시 시점의 지가와 개발비
용, 정상지가 상승분을 차감한 금액입니다. 주의할 부분은 개발 부담금은 지목 변
경이 수반되지 않고 개발행위가 이뤄졌다 하더라도 주택법에 따른 대지 조성 사업
으로 판단되면 개발 부담금이 부과될 수도 있고, 건축허가를 신청 했다 취소한 경
우에도 개발 부담금이 부과될 수 있다는 점입니다. 개발 부담금 납부 기한은 6개월
이며 납부 기한 내에 납부하지 아니할 경우에는 가산금(3%)과 중가산금(월 0.75%)
을 추가로 납부해야 합니다. 전원주택부지 매수 시 반드시 개발부담금 납부 여부와
납부 주체를 고지해야 함은 매우 중요합니다.
3) 대체 산림자원 조성비
대지 조성 사업으로 완료된 전원주택부지 외에 대부분의 전원주택부지의 지목은
임야로 되어 있는바 추후 개발행위 후 주택을 건축할 경우 대체 산림자원 조성비
가 부과되기 때문에 이 부분 또한 매수인에게 충분히 고지를 해야 합니다. 대체 산
림자원 조성비란 산지전용허가 및 산지일시사용허가를 받으려는 자가 산지의 보
전, 관리 및 조성을 위해 납부하는 비용을 말합니다. 대체 산림자원 조성비는 산지
전용허가 및 산지일시사용허가 면적에 산림청이 공시한 단위 면적 당 금액과 해당
산지 개별공시지가의 10%를 더한 금액을 곱한 금액입니다.
4) 도로 사용승낙서 징구
도로를 공용으로 소유 시 주택 건축 시 지분 권자에게 도로 사용 승낙서를 징구해
야 함을 고지해야 합니다.
5) 기반 시설 설치 여부
기반 시설(상･하수도, 전기통신시설 등) 설치 여부를 확인해야 합니다.
6) 도로 소유자 확인
대부분의 전원주택지 도로 소유자는 수분양자이지만, 간혹 수분양자에게 소유권
이전이 되지 않고 사업시행자 혹은 제3자의 명의로 되어 있는 경우도 있기 때문에
전원주택지 도로 소유권은 반드시 확인해야 합니다. 사업시행자 혹은 제3자 명의
로 되어 있을 경우 도로 사용료 요구를 하는 경우도 있고, 간혹 도로만 경매 진행
되는 경우가 있는 실제 사례도 있기 때문에 이 부분 주의해야 합니다.