근린생활시설을 주거용으로 착각하고 계약했다가 수천만 원의 보증금을 날릴 뻔했다는 이야기는 더 이상 남의 일이 아닙니다. 최근 불법 개조된 근린생활시설(근생)을 주거용으로 임대하는 사례가 늘고 있으며, 많은 임차인들이 예상치 못한 피해를 겪고 있습니다. 전세자금대출 불가, 월세 세액공제 불이익은 물론, 심지어는 이행강제금 폭탄까지 떠안을 수 있습니다. 바쁜 여러분을 위해 핵심 정보만 빠르게 알려드릴 테니, 지금부터 5분만 집중해 주세요. 이 글은 여러분이 안전하게 계약하고 소중한 보증금을 지킬 수 있도록 돕기 위해 작성되었습니다.
계약 전 필수! 건축물대장 확인하는 2가지 방법
근린생활시설 계약의 첫 번째이자 가장 중요한 단계는 바로 건축물대장을 확인하는 것입니다. 임대인의 말만 믿고 계약했다가 나중에 불법 건축물임을 알게 되는 경우가 허다합니다. 건축물대장에는 건물의 용도, 층수 등 공식적인 정보와 함께 위반건축물 여부도 명시되어 있어 가장 확실한 증거가 됩니다.
- 건축물대장 무료 열람 및 발급하기
정부24나 이음1381(세움터) 사이트에서 무료로 열람하거나 발급받을 수 있습니다. 복잡한 절차 없이 주소지만 입력하면 바로 확인 가능합니다. - 용도 및 위반건축물 여부 확인
발급받은 건축물대장에서 용도란을 확인하세요. ‘단독주택’이나 ‘공동주택’이 아닌 ‘제2종 근린생활시설’로 되어 있다면, 이는 주택이 아닙니다. 또한, 위반건축물 표기가 되어 있다면 어떤 부분이 불법으로 개조되었는지 정확히 확인해야 합니다. 임대인이 ‘문제없다’고 말하더라도, 이 서류에 위반건축물로 표기되어 있다면 계약을 심각하게 재고해야 합니다.
“주거용으로 써도 돼요” 이 말에 속으면 안 되는 이유
임대인이 “다른 사람들도 다 주거용으로 쓴다”, “전입신고는 안 되지만 거주하는 데는 문제없다”고 말하는 경우가 많습니다. 하지만 이는 명백한 불법 행위이며, 임차인에게 막대한 피해를 입힐 수 있습니다. 대법원 판례에 따르면 건축물대장상 용도와 관계없이 실제 주거용으로 사용하면 위반으로 간주됩니다. 불법 용도 변경이 적발되면 관할 구청으로부터 원상 복구 명령이 떨어지며, 건물주에게는 이행강제금이 부과됩니다.
| 구분 | 주거용 | 근린생활시설 |
|---|---|---|
| 건축물대장 용도 | 단독/공동주택 | 근린생활시설 |
| 적법성 | 합법 | 주거용 사용 시 불법 |
| 대출 여부 | 전세자금대출 가능 | 원칙적으로 불가 |
| 월세 세액공제 | 가능 | 불가 |
일부 임대인들은 이행강제금을 임차인에게 떠넘기려는 계약을 시도하기도 합니다. 이행강제금은 한 번으로 끝나지 않고 매년 반복해서 부과될 수 있으므로, 이러한 계약은 절대 피해야 합니다.
대출도 안 되고, 세액공제도 안 되는 진짜 이유
근린생활시설을 주거용으로 사용하는 것이 불법인 가장 큰 이유는 금융 및 세제 혜택에서 제외되기 때문입니다.
- 전세자금대출 불가: 금융기관은 건물의 실제 사용 목적이 아닌 건축물대장상 용도를 기준으로 대출 심사를 진행합니다. 따라서 주택으로 인정받을 수 없어 전세자금대출은 물론 주택담보대출도 불가능합니다.
- 월세 세액공제 불가: 현행법상 월세 세액공제는 ‘주택’에만 적용됩니다. 근린생활시설의 경우, 아무리 월세를 내고 거주하더라도 주택으로 인정받지 못해 연말정산 시 세금 혜택을 받을 수 없습니다.
보증금을 지키는 3가지 안전장치(feat. 특약)
근린생활시설을 주거용으로 계약해야 한다면, 최소한의 안전장치를 마련해야 합니다. 다음 3가지 사항을 계약서에 특약으로 명시하여 보증금 반환의 위험을 줄일 수 있습니다.
- 임대차 목적 명시
계약서에 ‘임차인은 본 건물을 주거용으로 사용한다’는 문구를 명시하세요. 이 문구가 있으면 주택임대차보호법의 적용을 받을 여지가 커집니다. - 문제 발생 시 책임 소재 명확화
‘건물의 불법 용도 변경으로 인해 임차인에게 전세자금대출이 불가능하거나, 관할 관청으로부터 이행강제금 등의 처분이 있을 경우 임대인이 보증금 전액을 즉시 반환하고 손해를 배상한다‘는 내용을 반드시 포함해야 합니다. - 근저당권 및 기타 제한 물권 설정 금지
계약 후 임대인이 건물을 담보로 추가 대출을 받는 것을 막기 위해 ‘임대인은 임차인의 보증금 반환 의무를 다할 때까지 본 건물의 소유권을 담보로 한 근저당권 및 기타 제한 물권 등을 설정하지 아니한다‘는 특약을 넣는 것이 좋습니다.
FAQ: 근린생활시설 계약, 자주 묻는 질문 5가지
- Q1: 근린생활시설에도 전입신고가 가능한가요?
- A: 전입신고는 가능하지만, 주택임대차보호법의 보호를 받기 어려울 수 있습니다. 불법 용도 변경으로 간주되어 다른 불이익이 발생할 수 있으므로 신중해야 합니다.
- Q2: 이행강제금은 임차인이 내야 하나요?
- A: 이행강제금은 불법 건축물의 소유자, 즉 건물주에게 부과됩니다. 계약서 특약에 이를 임차인에게 떠넘기려는 내용이 있다면 계약하지 않는 것이 가장 안전합니다.
- Q3: 근린생활시설 계약 시 확정일자는 어떻게 받나요?
- A: 임대차계약 신고를 통해 확정일자를 받을 수 있습니다. 하지만 이는 임대차 계약의 존재를 공증하는 것일 뿐, 주택임대차보호법에 따른 우선변제권을 보장해 주는 것은 아닙니다.
- Q4: 근린생활시설에 사는 것이 주택청약에 영향을 주나요?
- A: 근린생활시설은 주택이 아니므로, 거주하더라도 무주택자로 인정됩니다.
- Q5: 근린생활시설을 주거용으로 썼을 때 다른 불이익은 없나요?
- A: 화재보험 가입이 어렵거나, 소방시설 등 안전기준이 미흡하여 화재 시 위험성이 높을 수 있습니다. 또한, 주차 공간 부족 등 생활 편의 측면에서도 불편이 있을 수 있습니다.