개요
주택임차인은 임대차가 종료되고 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우, 경매절차에서 다른 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 우선변제권을 갖습니다. 그러나 이 우선변제권은 경락으로 인하여 소멸합니다.
관련법 및 판례
* 주택임대차보호법 제8조: 임차인은 임차주택의 인도와 주민등록을 마친 경우, 임대인이 임차보증금을 반환하지 아니할 때에는 경매절차에서 다른 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있다.
* 대법원 판례(2001다4552): 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 우선변제권을 선택하여 제1경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있을 뿐이고, 임차인의 우선변제권은 경락으로 인하여 소멸하는 것이므로 제2경매절차에서 배당을 받을 수 없다고 판시하였습니다.
질문
임차한 건물의 1번째 경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당금을 요구하였으나, 일부만을 배당받았습니다. 경락 후 새로이 경료된 근저당권에 기한 경매절차(2번째 경매절차)에서도 우선변제권을 행사할 수 있는지요?
답변
아니요, 제2차 경매절차에서는 우선변제권을 행사할 수 없습니다. 대법원 판례에 따르면, 임차인의 우선변제권은 경락으로 인하여 소멸합니다. 따라서 귀하의 경우에도 제2차 경매절차에서는 우선변제권을 주장할 수 없습니다.
다만, 제1차 경매절차에서 배당받지 못한 보증금에 대해서는 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있습니다.