중개보수청구권 소멸시효에 관한 상법과 민법, 판례에 대하여?
중개인의 계약서 작성 등의 의무와 상법과 민법상 중개보수청구권에 대한 문의?
• ※ 중개보수 소멸시효는 위임사무처리로 인한 약정보증금으로 10년간의 소멸시효가
적용될 민법상의 일반채권이다.
~(대법 1971,2,23 선고 70다 2931(소개료))
~(대구지법 2021 가단 11756(중개보수금))
※ 소멸시효: 권리의 불(不)행사가 일정 기간 계속되면 그 권리를 소멸시키는 것
상법 제6장 중개업
§ 상법제93조(의의): 타인 간의 상행위의 중개를 영업으로 하는 자를 중개인이라 한다.
§ 상법제96조(결약서교부의무)
① 당사자간에 계약이 성립된 때에는 중개인은 지체없이 각 당사자의 성명 또는 상호,
계약년월일과 그 요령을 기재한 서면을 작성하여 기명날인 또는 서명한 후 각 당사자
에게 교부하여야 한다.<개정 1995. 12. 29.>
~개업공인의 계약서 작성과 교부 의무
② 당사자가 즉시 이행을 하여야 하는 경우를 제외하고 중개인은 각 당사자로 하여금
제1항의 서면에 기명날인 또는 서명하게 한 후 그 상대방에게 교부하여야 한다. <개
정 1995. 12. 29.>
§ 상법제97조(중개인의 장부작성의무)
① 중개인은 전조에 규정한 사항을 장부에 기재하여야 한다.
② 당사자는 언제든지 자기를 위하여 중개한 행위에 관한 장부의 등본의 교부를 청구
할 수 있다.
§ 상법제98조(성명, 상호 묵비의 의무)
당사자가 그 성명 또는 상호를 상대방에게 표시하지 아니할 것을 중개인에게 요구한
때에는 중개인은 그 상대방에게 교부할 제96조 제1항의 서면과 전조 제2항의 등본에
이를 기재하지 못한다.
§ 상법제100조(보수청구권)
① 중개인은 제96조의 절차를 종료하지 아니하면 보수를 청구하지 못한다.
~즉 계약서를 쓰지 않으면 중개보수를 청구할 수 없다.
② 중개인의 보수는 당사자 쌍방이 균분하여 부담한다.
판례 (중개보수청구권 소멸시효):
(대법 1971,2,23판결 선고 70다 2931(소개료))
소개료는 부동산 매매의 중개에 관한 위임사무처리로 인한 약정보증금에 해당하는
것임이 명백하고, 그것이 민법 제163조의 단기소멸시효(3년)이 적용 될 채권이 아님
이 뚜렷한바 10년간의 소멸시효가 적용될 민법상의 일반채권이라고 단정함이 정당
하다.
~소개료(개업공인 중개보수)는 상행위 채권이 아닌 약정보증금으로 민법 or 상법상의
3년 또는 5년 소멸시효가 아닌 10년간의 소멸시효가 적용될 민법상의 일반채권이라
고 명확히 판결 규정함.
~판결 후 52년이 지난 지금도 중개보수청구권소멸시효 재판에 적용하는 기준판례임.
(대구지법 2021 가단 117576(중개보수금))
피고(공장용지 매수인)는 원고(개업공인)의 중개수수료 채권이 그 소멸시효가 3년이라
고 항변하나, 부동산매매의 중개에 관한 소개료는 위임사무처리로 인한 약정보증금에
해당하여 10년간의 소멸시효가 적용 될 민법상의 일반채권이라고 할 것이다.
~다툼의 여지가 없는 명확한 최근 판례임
~그 어디에도 3년 or 5년이라는 다른 법률과 판례는 없음
§ 상법제61조(상인의 보수청구권)
상인이 그 영업 범위내에서 타인을 위하여 행위를 한 때에는 이에 대하여 상당한 보수
를 청구할 수 있다.
§ 상법제64조(상사시효)
상행위로 인한 채권은 본법에 다른 규정이 없는 때에는 5년간 행사하지 아니하면 소
멸시효가 완성한다. 그러나 다른 법령에 이보다 단기의 시효의 규정이 있는 때에는 그
규정에 의한다.
~중개보수는 상행위 채권이 아닌 약정보증금이다
(대법 1971,2,23판결 선고 70다 2931) (대구지법 2021 가단 117576)
민법 제7장 소멸시효
§ 민법제162조(채권, 재산권의 소멸시효)
① 채권은 10년간 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성한다.
② 채권 및 소유권 이외의 재산권은 20년간 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성한다.
§ 민법제163조(3년의 단기소멸시효)
다음 각호의 채권은 3년간 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성한다.
1. 이자, 부양료, 급료, 사용료 기타 1년 이내의 기간으로 정한 금전 또는 물건의 지급
을 목적으로 한 채권
2. 의사, 조산사, 간호사 및 약사의 치료, 근로 및 조제에 관한 채권
3. 도급받은 자, 기사 기타 공사의 설계 또는 감독에 종사하는 자의 공사에 관한 채권
4. 변호사, 변리사, 공증인, 공인회계사 및 법무사에 대한 직무상 보관한 서류의 반환
을 청구하는 채권
5. 변호사, 변리사, 공증인, 공인회계사 및 법무사의 직무에 관한 채권
6. 생산자 및 상인이 판매한 생산물 및 상품의 대가
7. 수공업자 및 제조자의 업무에 관한 채권
민법제164조(1년의 단기소멸시효)
다음 각호의 채권은 1년간 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성한다.
1. 여관, 음식점, 대석, 오락장의 숙박료, 음식료, 대석료, 입장료, 소비물의 대가 및
체당금의 채권
2. 의복, 침구, 장구 기타 동산의 사용료의 채권
3. 노역인, 연예인의 임금 및 그에 공급한 물건의 대금채권
4. 학생 및 수업자의 교육, 의식 및 유숙에 관한 교주, 숙주, 교사의 채권
민법제165조(판결 등에 의하여 확정된 채권의 소멸시효)
① 판결에 의하여 확정된 채권은 단기의 소멸시효에 해당한 것이라도 그 소멸시효는
10년으로 한다.
② 파산절차에 의하여 확정된 채권 및 재판상의 화해, 조정 기타 판결과 동일한 효력
이 있는 것에 의하여 확정된 채권도 전항과 같다.
③ 전2항의 규정은 판결확정당시에 변제기가 도래하지 아니한 채권에 적용하지 아니
한다.
민법제166조(소멸시효의 기산점)
① 소멸시효는 권리를 행사할 수 있는때로 부터 진행한다.
② 부작위를 목적으로 하는 채권의 소멸시효는 위반 행위를 한 때로 부터 진행한다.
민법제167조(소멸시효의 소급효) 소멸시효는 그 기산일에 소급하여 효력이 생긴다.
민법제168조(소멸시효의 중단사유)
소멸시효는 다음 각호의 사유로 인하여 중단된다.
1. 청구
2. 압류 또는 가압류, 가처분
3. 승인
참고:
① 청구: (서면, 소제기, 지급명령신청, 조정신청, 파산절차참가 …등) 내용증명으로 최
고서를 보내거나 소 제기하고 소각하, 취하 시는 6개월간 시효가 중단되나, 6개월
내에 강력한 시효중단 조치를 취해야만, 최초 최고서 수령일, 소제기, 지급명령신
청일로 소급하여 중단효과가 발생하게 된다.
② 압류 또는 가압류, 가처분: 가압류. 압류가 집행될 경우, 신청시로 소급하여 시효중
단 된다.
③ 승인: 채무자가 구두. 서면으로 채무를 승인하는 일체의 행위가 이에 해당한다.
지불각서작성, 원리금의 일부금 지급 ….등.
※ 소멸시효 기산점:
∙ 변제기 있는 채권 : 변제기 다음날부터
∙ 변제기가 특정되지 않은 채권 : 채권이 성립한 날의 다음날부터
∙ 변제기가 불특정한 채권 : “조건이 성취되어야 지급한다”와 같이 변제기가 불특정
한 채권은 변제기가 객관적으로 도래한 날의 다음날부터
￭ 불법 행위에 의한 손해배상 청구권(=채권) 소멸시효: ..소송명칭: “불법행위 손해배
상 청구소송” :불법행위: 폭력, 사기, 절도, 배임,..등 일체의 불법적 행위
☞ 손해 및 가해자를 안날 ~ 3년 …민법 제 766조 제①항
↳※ 기산점: 가해 행위가 불법 행위로써 이를 원인으로 손해 배상을 소구할
수 있다는 것을 안날 ~ (대법 2010 다 71592 판결)
☞ 불법 행위를 한날 ~ 10년 ….민법 제 766조 제②항
↳※ 기산점: 현실적으로 손해가 발생한 날임 (대법 2004다 71881 판결)
• 결론:
① 우편수취 사실, 전화통화 사실 증명시 시효는 중단되고, 채권은 자동 연장 됨
② 구두로라도 갚겠다고 약속하는 순간: 이익포기가 되어 채권은 자동 연장됨
…갚겠다는 각서 작성하면 작성한 다음날부터 ~ 시효 기산함
③ 매출채권 (외상매출금, 기타 매출채권) 기산점은: 권리를 행사할수 있는때 임 (최종
입금일) 이 경우 “대손세액 공제신고서”에 당해 채무자의 무재산사실 및 채권확보
에 대한 제반서류 첨부
④ 임대차 보증금 반환채권: …임대차 기간 동안은 해당 무
단, 임대차 계약을 해지한 순간부터 시효 진행함
⑤ 경매가 진행중이라도 피담보채권 소멸시효는 중단되지 않음
⑥ 약속어음에 공증된것은 소멸시효 지나도 채권이 소멸 안 됐으면 강제집행 가능함
⑦ 10년 경과 할때까지 피담보 채권을 행사하지 않으면, 10년 경과 피담보채권 소멸
시효 완성으로 근저당권도 소멸됨 …..시효지난 근저당권은 채무부존재 확인소송하
여 말소할것
⑧ (금고) 대출채권 시효: 10년 …..단, 청구, 가압류…등이 있으면 소멸시효가 중단
됨 …독촉…등으로 시효 연장 可
⑨ 임금채권 시효: 근로 기준법에 따른 임금채권은, 3년간 행사치 않으면 시효 소멸됨
…. 기산점은: 권리를 행사할수 있는때부터
⑩ 채권소멸시효: ….공정증서, 지급명령, 지불각서 : 원인관계에 따라 시효가 다름
↳ 금전관계시: 10년
↳ 3년: 물품대금, 부동산 임료, 지료, 사용료, 임금채권, 이자채권시, 판매한 상품
대가 채권시→단, 물품공급이 계속 되는 경우는 물품공급계약 종료시부터~ 기산
⑪ 개업공인 중개보수는 상행위 채권이 아닌 약정보증금으로 민법 or 상법상의 3년,
5년 소멸시효가 아닌(~법률, 판례 그 어디에도 3년 또는 5년이라고 나와있지 않
음) 10년간의 소멸시효가 적용될 민법상의 일반채권이라고 규정함
~(대법 1971,2,23판결 선고 70다 2931) ~(대구지법 2021 가단 117576)