[2026] 법인 상가 임차권등기명령 신청 및 전세권 설정, 보증금 반환 소송

“새 사옥으로 이사해야 하는데 건물주가 ‘다음 세입자 들어올 때까지 보증금 2억 원을 못 준다’고 배째라는데 짐을 빼도 되나요?”
“법인 명의로 상가를 빌렸는데 보증금을 못 받았습니다. 법인도 임차권등기명령 신청이 가능한가요?”

보증금을 돌려받지 못한 채 무작정 이사를 가거나 사업자등록을 빼면 대항력을 잃어 보증금을 영영 떼이게 됩니다. 임차권등기명령과 전세권의 차이, 전자소송 4단계 절차, 연 12% 지연이자 청구 소송 전략을 2026년 최신 민사집행 실무 기준으로 완벽 정리합니다.

1. 임차권등기명령 vs 전세권 설정 등기 5대 법적 효력 비교표

2. 상가 임차권등기명령 전자소송 신청 4단계 실전 매뉴얼

1. 1단계 (계약 해지 증빙 확보): 만료 6개월~1개월 전 발송한 해지 통고 내용증명 우편 배달증명서 또는 문자·카톡 캡처본을 확보합니다.
2. 2단계 (대한민국 법원 전자소송 접수): 임대차계약서, 사업자등록증, 등기부등본, (상가 일부 임차 시) 도면을 첨부해 임차권등기명령 신청서를 제출합니다.
3. 3단계 (법원 결정 및 등기소 촉탁): 법원 심리(약 3~7일) ➔ 인용 결정 ➔ 법원이 관할 등기소로 기입등기 촉탁(약 3~5일).
4. 4단계 (등기부 기재 확인 후 퇴거): 등기부등본 을구에 ‘임차권’ 등재를 직접 확인한 후 짐을 빼고 열쇠를 반환합니다.

3. [절대 주의] 결정문 수령 후 ‘등기부 기재 전 퇴거’ 시 대항력 상실 함정

4. 보증금 반환 청구 소송 및 소송촉진법상 ‘연 12% 지연이자’ 청구 요건

임차권등기를 마친 후 상가를 완전히 비우고 건물주에게 열쇠를 넘겨주면(이행제공 완료), 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 소장 송달 익일부터 보증금 완제일까지 연 12%의 법정 지연이자를 청구할 수 있습니다.

승소 판결문이 확정되면 건물주의 상가 건물뿐만 아니라 건물주의 개인 예금 통장, 임대료 수납 계좌에 대한 채권 압류 및 추심 명령을 통해 신속하게 보증금을 회수할 수 있습니다.

5. 법인 임차인의 특수성: 본점 이전 등기 타이밍 및 대표자 개인 보증

• 본점 이전 등기 타이밍: 등기부등본상 임차권등기 기입을 확인한 뒤에 상업등기소에 ‘본점 이전 등기’를 신청해야 법인 보증금의 대항력 공백을 막을 수 있습니다.
• 소송 피고 지정: 법인 임대인일 경우 대표자 개인이 연대보증을 서지 않았다면 대표 개인 재산이 아닌 ‘임대인 법인’ 명의 재산에만 강제집행이 가능하므로 사전 가압류가 필수적입니다.

6. 자주 묻는 질문 (FAQ)