핵심 요약 (TL;DR)

계약이 끝났는데도 건물주가 보증금을 주지 않을 때 임차인이 문을 잠그고 열쇠 인도를 거부하는 것은 민법 제536조(동시이행항변권)에 따른 정당한 권리 행사이며 불법점유가 성립하지 않습니다. 또한 대법원 판례(98다8518)에 따라 문을 잠그고 실제 영업을 하지 않아 실질적인 이득을 얻은 바 없다면 점유 기간 동안의 월세(부당이득금)를 낼 의무가 전혀 없습니다. 반대로 임차인이 짐을 비우고 ‘이행제공(구두의 제공)’을 마치면 건물주에게 소송촉진법상 연 12%의 지연이자를 물릴 수 있습니다.

“만기가 지났는데 건물주가 보증금을 안 줘서 문을 잠그고 나갔습니다. 그런데 건물주가 ‘무단 점유로 영업 방해를 했으니 점유 기간 월세를 보증금에서 까겠다’고 협박합니다. 정말 월세를 물어내야 하나요?”
“보증금을 안 돌려주는 건물주에게 합법적으로 지연이자를 물리는 방법은 무엇인가요?”

보증금 미반환 시 임차인의 적법 점유 한계, 영업 중단 시 월세 면제 대법원 판례, 건물주를 압박하는 이행제공 실무를 2026년 최신 민법 및 대법원 판례 기준으로 완벽 정리합니다.

📑 핵심 목차

  • 1. [대법원 98다8518 판례] 영업 중단 점유 vs 계속 영업 점유 시 월세 부담 3단 비교표
  • 2. [민법 제536조 동시이행항변권] “열쇠 인도 거부는 정당한 권리다” 불법점유 방어
  • 3. 건물주에게 ‘연 12% 지연이자’를 발생시키는 이행제공 3단계 매뉴얼
  • 4. 공실 점유 기간 중 ‘관리비(전용 vs 공용)’ 부과 판례 기준
  • 5. 건물주의 부당 월세 공제 협박 대응 내용증명 표준 양식 (Copy & Paste)
  • 6. 자주 묻는 질문 (FAQ)

1. 영업 중단 점유 vs 계속 영업 점유 시 월세 부담 3단 비교표

점유 형태 구분실제 점유 및 사업장 상태점유 기간 동안의 월세(부당이득) 지급 여부
Case A: 영업 중단 점유
(단순 열쇠 보관)		문을 쇄정(잠금)하고 집기만 둔 채 실제 영업 활동을 일절 중단한 상태 월세 지급 의무 0원 (면제)
(대법원 98다8518 판결에 따라 실질적 이득 없음)
Case B: 계속 영업 점유
(실질적 사용·수익)		보증금을 못 받았다는 이유로 문을 열고 정상적으로 손님을 받고 영업을 지속함 월세(부당이득금) 전액 지급 의무 발생
(보증금에서 정상 차임 상당액 공제 대상)

2. [민법 제536조 동시이행항변권] “열쇠 인도 거부는 정당한 권리다”

민법 제536조에 따라 임차인의 ‘상가 명도 의무’와 임대인의 ‘보증금 반환 의무’는 동시이행 관계에 있습니다.

⚖️ 대법원 98다8518 판결 요지

“임대차계약 해지 후 임차인이 동시이행항변권을 행사하여 목적물을 점유하는 것은 불법점유가 아니며, 점유 기간 중 본래 임대차 목적에 따라 사용·수익하여 실질적인 이득을 얻은 바 없다면 부당이득 반환 의무는 성립하지 아니한다.”

3. 건물주에게 ‘연 12% 지연이자’를 발생시키는 이행제공 3단계 매뉴얼

단순히 동시이행 상태로 문만 잠그고 있으면 임차인도 월세를 안 내지만 건물주 역시 지연이자를 물지 않습니다. 건물주를 이행지체(채무불이행) 상태에 빠뜨려 연 12% 지연이자를 누적시키려면 ‘이행제공(구두의 제공)’을 실행해야 합니다.

  1. 1단계 (점포 완전 공실화): 사업장 내 모든 시설과 집기를 반출하고 공실 상태로 사진 및 동영상을 촬영합니다.
  2. 2단계 (이행제공 통고서 발송): 내용증명을 통해 “임차인은 목적물을 완전히 비우고 언제든 열쇠 및 비밀번호를 넘겨줄 준비를 마쳤으니(구두의 제공), 즉시 보증금을 반환하라”고 통보합니다.
  3. 3단계 (소송 및 연 12% 지연손해금 청구): 내용증명 도달 익일부터 건물주는 이행지체에 빠지며, 보증금 반환 소송을 제기하여 소송촉진법상 연 12%의 법정 지연이자를 전액 받아냅니다.
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4. 공실 점유 기간 중 ‘관리비(전용 vs 공용)’ 부과 판례 기준

  • 전용 관리비 (전기, 수도, 가스): 실제 사용량이 0이므로 부과될 수 없으며, 단전·단수 상태 확인서를 남겨둡니다.
  • 공용 관리비 (건물 기본 청소비, 승강기): 임차인이 점유를 쥐고 있는 동안에는 기본 공용관리비가 부과될 수 있으나, 이 역시 건물주의 보증금 반환 지체로 인한 손해로 보아 소송 시 손해배상 상계 청구가 가능합니다.

5. 건물주의 부당 월세 공제 협박 대응 내용증명 표준 양식 (Copy & Paste)

📋 동시이행항변권 및 월세 공제 부당성 통고 문안

[보증금 미반환에 따른 동시이행항변 및 부당이득 부존재 통고서]
수신인 (임대인): [성명, 주소]
발신인 (임차인): [성명, 연락처, 목적물 주소]

1. 본 임차인은 20○○년 ○월 ○일부로 본건 상가에 대한 일체의 영업을 공식 종료하고 매장을 쇄정한 상태입니다.
2. 대법원 판례(98다8518)에 의거하여, 실질적 사용·수익이 없으므로 본 점유 기간 중 차임 상당 부당이득금 반환 의무는 전혀 존재하지 아니합니다.
3. 귀하가 보증금을 반환하지 않아 발생하는 본 점유는 민법 제536조에 따른 정당한 동시이행항변권 행사로서 일체의 불법점유 손해배상 책임이 성립하지 않음을 분명히 고지합니다.

6. 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 보증금을 못 받아 집기만 남겨두고 다른 곳으로 이사 갔는데 월세를 내야 하나요?

아닙니다. 집기가 남아 있더라도 실제 영업 활동을 하지 않아 실질적인 이득을 얻은 바 없다면 대법원 판례상 월세를 낼 의무가 없습니다.

Q2. 사업자등록을 빼지 않고 유지하면 영업하는 것으로 간주되나요?

아닙니다. 사업자등록 유지 여부와 무관하게 실제 현장에서 손님을 받고 매출을 올리는 영업 행위가 있었는지를 기준으로 실질적 이득을 판단합니다.

Q3. 다른 곳으로 급히 이사 가야 하는데 보증금 대항력을 유지하려면 어떻게 하나요?

관할 법원에 ‘임차권등기명령’을 신청하여 등기부등본에 등재된 것을 확인한 후 열쇠를 넘겨주고 이사하면 종전 대항력과 우선변제권이 100% 보존됩니다.

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※ 본 문서는 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 개별 임대차 분쟁의 부당이득 성립 여부는 법원의 최종 판결에 따릅니다.