개요:
* 가등기담보 등에 관한 법률상의 사적실행절차에서도 소액임차인은 최우선변제권을 행사할 수 있습니다.
질문:
경매절차가 아닌 가등기담보권자의 가등기담보 등에 관한 법률상의 사적실행절차에 따라 임차한 상가건물이 매각되는 경우 이 매각대금에 대해서도 소액임차인의 최우선변제를 받을 수 있나요?
답변:
예, 가능합니다.
우리 대법원은 주택임대차보호법과 관련하여, 주택임대차보호법상 주택임차인은 그 자신이 경매청구권을 가지지 못하므로 가등기담보권이 경매에 의하여 실행되는가 사적실행되는가는 자신의 의사와 관계없이 결정되는데 경매로 실행되면 우선변제받고 사적실행이 되면 그렇지 않다고 볼 합리적인 이유가 없고 가등기담보권자가 사적실행 절차를 거쳐 소유권을 취득하는 것은 경매절차에서 스스로 낙찰받는 것과 마찬가지라고 할 것이므로, 주택임대차보호법 제8조의 요건을 갖춘 임차보증금반환채권의 경우에는 사적실행에 있어서도 최우선적으로 변제받을 수 있다고 판시하였습니다. (부산고등법원 2007. 12. 21. 선고 2007나8266 판결)
따라서, 위 대법원 법리가 비록 주택임대차보호법과 관련한 것이라 하여도 상가건물임대차보호법에도 유사한 법리가 적용될 수 있을 것으로 보입니다. 따라서, 소액임차인은 가등기담보 등에 관한 법률상의 사적실행절차에서도 소액임차인 최우선변제권을 행사할 수 있을 것으로 보입니다.
다만, 다음의 사항에 유의하시기 바랍니다.
* 소액임차인으로서의 요건을 갖추어야 합니다.
* 대항력과 확정일자를 갖추어야 합니다.