개요:
가압류된 주택을 임차한 경우, 가압류채권자가 그 부동산을 경매로 취득한 후에도 임대차관계가 존속하는지 여부가 문제됩니다.
관련법 및 판례:
「주택임대차보호법」 제3조 제1항은 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 규정하고 있습니다.
그러나, 가압류등기는 임대차계약의 효력을 제한하는 효력이 있으므로, 가압류등기가 경료된 후 임차한 경우라면 가압류채권자가 경매로 부동산을 취득한 후에도 임대차관계가 존속하지 않습니다.
질문:
저는 가압류된 주택을 임차하여 입주하고 주민등록전입신고를 마쳤는데, 그 후 가압류채권자가 집주인을 상대로 승소판결을 받은 후 임차주택에 대하여 경매신청을 하였습니다. 이 경우 저는 위 경매절차의 매수인에게 대항할 수 있는지요?
답변:
위 사안의 경우 귀하는 가압류등기가 경료된 후에 임차하였으므로, 경매절차의 매수인에게 임대차관계의 효력을 주장할 수 없습니다.
다만, 귀하가 소액임차인에 해당할 경우(소액임차인의 범위에 관하여는 사례33 참조) 주택임대차보호법 소정의 ‘보증금 중 일정액’에 관하여 최우선변제권을 행사할 수 있고, 확정일자를 받아 두었다면 가압류채권자와 채권액에 비례하여 안분배당을 받을 수 있을 것입니다.