개요:
가장 임대차는 주택임대차보호법상 대항력을 취득할 수 없습니다.
관련법 및 판례:
* 주택임대차보호법 제3조 제1항
* 대법원 2002. 3. 12. 선고 2000다24184, 24191 판결
질문:
甲은 丙과 사이에 丙 소유의 주택에 관하여 기존 채권을 우선변제 받을 목적으로 가장 임대차를 하였습니다. 그 후 乙이 위 주택을 매수하여 새로운 소유자가 되어 점유하고 있는데, 甲은 주택임대차보호법상의 대항력을 이유로 새로운 소유자인 乙에게 위 주택의 명도를 청구할 수 있나요?
답변:
아니요, 甲은 乙에게 주택의 명도를 청구할 수 없습니다.
주택임대차보호법은 임차인의 권리를 보호하기 위한 법률로서, 임대차의 대항력은 그 중에서도 중요한 권리입니다. 대항력은 임차인의 임대차권이 제3자에 대하여 효력을 가지는 것을 말합니다.
주택임대차보호법상 대항력을 취득하기 위해서는 임차인이 임대차 계약서를 작성하고 임차 목적물을 인도받은 때에 주민등록을 마쳐야 합니다.
그러나, 가장 임대차는 임차인이 목적물을 사용·수익하려는 목적으로 임대차를 한 것이 아니라, 기존 채권을 우선변제 받을 목적으로 주택임대차계약의 형식을 빌려 대항력을 취득한 것입니다.
대법원은 이러한 가장 임대차는 주택임대차계약으로서는 통정허위표시에 해당되어 무효라고 판시하였습니다(대법원 2002. 3. 12. 선고 2000다24184, 24191 판결).
따라서, 甲의 경우 목적물을 사용·수익하려는 목적으로 임대차를 한 것이 아니라, 기존 채권을 우선변제 받을 목적으로 주택임대차계약의 형식을 빌려 대항력을 취득한 가장 임차인이므로 주택임대차보호법상의 대항력을 가질 수 없습니다.
따라서, 甲은 乙에게 주택의 명도를 청구할 수 없습니다.