간접점유를 통한 주택임대차보호법상 대항요건 인정

개요:

주택임대차보호법상 대항요건은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에 발생합니다. 이때 임차인이 직접 점유하지 않고 전차인에게 간접점유를 맡긴 경우에도 대항요건이 인정될 수 있습니다.

질문:

임차인 甲은 임대인 乙건설회사(그 임직원들의 소재파악, 연락불가)의 부도로 인하여 임차보증금을 반환받지 못한 채 그곳에 계속 거주해 오던 중 생업관계로 진주시로 이사를 해야 할 사정이 생겨 임대차계약서에 확정일자를 받은 후, 임차주택을 丙에게 전대하였고 丙은 임차주택을 인도받고 주민등록을 하였습니다. 이 경우 임차인 甲은 임대인 乙건설회사로부터 임대차보증금을 반환받을 수 있을까요?

답변:

네, 甲은 임대인 乙건설회사로부터 임대차보증금을 반환받을 수 있습니다.

주택임대차보호법 제3조 제1항은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에 제3자에 대하여 대항력을 발생시키도록 규정하고 있습니다. 이때 임차인이 직접 점유하지 않고 전차인에게 간접점유를 맡긴 경우에도 대항요건이 인정될 수 있습니다.

대법원 판례는 임차인이 임대인의 승낙을 받아 적법하게 임차주택을 전대하고 그 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 때에는, 이로써 당해 주택이 임대차의 목적이 되어 있다는 사실이 충분히 공시될 수 있으므로, 임차인은 위 법에 정한 대항요건을 적법하게 갖추었다고 볼 수 있다고 판시하고 있습니다(대법원 2001. 1. 19. 선고 2000다55645 판결).

甲의 경우 乙건설회사가 부도난 후 그 임직원들의 소재파악이 안되고 연락도 불가능한 상황에서 丙에게 전대하였으므로, 이는 임대인인 乙건설회사의 인적 신뢰나 경제적 이익을 침해한다거나 그와의 신뢰관계를 파괴하는 배신적 행위라고는 할 수 없는 특별한 사정이 존재한다고 볼 소지가 충분합니다.

따라서 전차인 丙이 甲으로부터 임차주택을 인도받아 주민등록을 마침으로써 甲의 대항요건도 적법 유효하게 유지 존속한다고 보게 될 것이므로, 甲은 여전히 乙건설회사로부터 임대차보증금을 반환받을 수 있습니다.

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관련법 및 판례:

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