개요:
같은 날 대항력 및 확정일자를 받은 세입자와 근저당권자간의 순위는 근저당권자가 선순위입니다.
관련법 및 판례:
* 주택임대차보호법 제3조 제1항: 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.
* 주택임대차보호법 제3조의2 제2항: 제3조 제1항·제2항 또는 제3항의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.
* 대법원 1997. 12. 12. 선고 97다22393 판결: 주택임대차보호법 제3조 제1항이 인도와 주민등록을 갖춘 다음날부터 대항력이 발생한다고 규정한 것은 임차인보다 등기를 경료한 권리자를 우선시키고자 하는 취지이고, 주택임대차보호법 제3조의2 제1항(현행 제3조의2 제2항)에 규정된 우선변제적 효력은 대항력과 마찬가지로 주택임차권의 제3자에 대한 물권적 효력으로서 임차인과 제3자 사이의 우선순위를 대항력과 달리 규율하여야 할 합리적인 근거도 없으므로, 주택임대차보호법 제3조의2 제1항(현행 제3조의2 제2항)에 규정된 확정일자를 입주 및 주민등록일과 같은 날 또는 그 이전에 갖춘 경우에는 우선변제적 효력은 대항력과 마찬가지로 인도와 주민등록을 마친 다음날을 기준으로 발생한다.
질문:
저는 주택을 전세보증금 5,000만원에 임차하여 입주하면서 주민등록전입신고 및 확정일자를 모두 갖추었는데, 같은 날 집주인이 은행에서 5,000만원을 대출 받으면서 위 주택 및 대지에 근저당권을 설정하였습니다. 그 후 집주인이 은행의 대출금을 변제하지 않아 위 주택이 경매되었는바, 이 경우 저는 근저당권자보다 우선하여 배당 받을 수 있는지요?
답변:
아닙니다. 같은 날 대항력 및 확정일자를 받은 세입자와 근저당권자간의 순위는 근저당권자가 선순위입니다.
주택임대차보호법 제3조 제1항은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 규정하고 있습니다. 또한, 같은 법 제3조의2 제2항은 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 규정하고 있습니다.
판례는 대항력과 우선변제적 효력을 같은 개념으로 인정하고 있습니다. 따라서 같은 날 대항력 및 확정일자를 받은 세입자와 근저당권자간의 순위는 근저당권자가 선순위가 됩니다.
귀하의 경우에도 같은 날 대항력 및 확정일자를 받았으므로, 근저당권자보다 후순위의 배당권자가 될 것으로 보입니다.