개요
건물만의 임차인이라 할지라도 대지를 포함한 환가대금으로부터 우선변제를 받게 되며, 이 경우 대지와 건물의 경매대가에 비례하여 보증금을 배당받게 됩니다.
관련법 및 판례
* 주택임대차보호법 제3조의2 제2항: 제3조 제1항의 대항요건과 임대차계약서상의 확정일자를 갖춘 임차인에게 경매나 공매시 후순위권리자 기타채권자보다 우선하여 임차보증금을 변제받을 수 있도록 한다.
* 대법원 판례(2003다66291): 건물만의 임차인이라 할지라도 대지를 포함한 환가대금으로부터 우선변제를 받게 되며, 이 경우 대지와 건물의 경매대가에 비례하여 보증금을 배당받게 된다고 판시하였다.
질문
저는 건물에 관하여 임대차 계약을 체결하였는데, 임차한 건물과 대지가 함께 경매절차가 진행되어 동시에 매각되었습니다. 이러한 경우 저는 어떻게 보증금을 배당받게 되는 것인지요?
답변
귀하는 건물만의 임차인이지만, 대지를 포함한 환가대금으로부터 우선변제를 받을 수 있습니다. 이 경우 귀하는 마치 그 대지와 건물 전부에 대한 공동저당권자와 유사한 지위에 서게 되므로, 대지와 건물이 동시에 매각되어 귀하에게 그 경매대가를 동시에 배당하는 때에는 민법 제368조 제1항을 유추하여 대지와 건물의 경매대가에 비례하여 그 채권의 분담을 정하여야 합니다. 따라서 귀하는 대지와 건물의 경매대가에 비례하여 보증금을 배당받게 됩니다.
예를 들어, 귀하가 임차한 건물의 감정평가액이 1억 원, 대지의 감정평가액이 2억 원이라고 가정해 보겠습니다. 이 경우 경매대가가 3억 원이라면, 귀하는 대지와 건물의 경매대가에 비례하여 1/3에 해당하는 1억 원을 배당받게 됩니다.