개요:
* 상가건물임대차보호법 제10조제1항에 따르면, 임차인은 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없습니다.
* 그러나 동법 제10조제4항 단서 제7호 다목은 “다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우”를 갱신거절의 정당한 사유로 규정하고 있습니다.
* 이에 관하여 대법원 판결은 없으나, 하급심 판결에서는 비록 건물이 노후하거나 안전에 문제가 있는 정도는 아니더라도 임대인이 건물을 철거하거나 재건축하기 위하여 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있다고 판시한 바 있습니다.
질문:
3층 건물을 소유한 임대인입니다. 3층을 옷가게를 하는 임차인에게 임대하였습니다. 현재 건물이 노후하거나 안전에 문제가 있는 정도는 아니지만 재건축을 하려고 계획하고 있습니다. 그런데 3층을 임대한 지 2년 정도 지난 상황에서 임차인이 계약갱신요구를 하고 있는 상황입니다. 이러한 경우에 저는 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있는지요?
답변:
네, 임대인은 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있을 것으로 보입니다.
상가건물임대차보호법 제10조제4항 단서 제7호 다목은 “다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우”를 갱신거절의 정당한 사유로 규정하고 있습니다. 여기에는 건물이 노후하거나 안전에 문제가 있는 경우에 한정하지 않고, 임대인이 건물을 철거하거나 재건축하기로 결정한 경우도 포함된다고 해석하는 것이 타당합니다.
하급심 판례에서도 비록 건물이 노후하거나 안전에 문제가 있는 정도는 아니더라도 임대인이 건물을 철거하거나 재건축하기 위하여 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있다고 판시한 바 있습니다.
따라서 사안과 같은 경우에 임대인은 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있을 것으로 보입니다. 다만, 임대인이 건물을 철거하거나 재건축할 수 있는 법적 근거가 있는지, 그리고 임대차계약의 갱신을 거절하는 것이 임대인의 정당한 권리행사에 해당하는지 여부를 구체적으로 판단해야 합니다.
구체적인 판단을 위해서는 임대차계약서, 건물의 상태, 재건축 계획, 주변 지역의 개발 상황 등을 종합적으로 고려해야 할 것입니다.