개요:
건물이 그 존립을 위한 토지사용권을 갖추지 못하여 토지소유자가 건물소유자에 대하여 건물철거 및 대지인도청구를 할 수 있는 경우, 건물임차인은 토지소유자의 퇴거청구에 대항할 수 없다.
관련법 및 판례:
* 민법 제622조 제1항
* 주택임대차보호법 제3조 제1항
* 대법원 2010. 8. 19. 선고 2010다43801 판결
질문:
건물이 그 존립을 위한 토지사용권을 갖추지 못하여 토지소유자 乙이 건물소유자 丙에 대하여 당해 건물의 철거 및 그 대지의 인도를 청구할 수 있는 상황에서 건물소유자가 아닌 대항력 있는 임차인 甲이 건물을 점유하고 있는 경우, 토지소유자 乙의 퇴거청구에 건물점유자 甲이 대항할 수 있나요?
답변:
아니요, 대항할 수 없습니다. 건물이 그 존립을 위한 토지사용권을 갖추지 못하여 토지의 소유자가 건물의 소유자에 대하여 당해 건물의 철거 및 그 대지의 인도를 청구할 수 있는 경우에라도 건물소유자가 아닌 사람이 건물을 점유하고 있다면 토지소유자는 그 건물 점유를 제거하지 아니하는 한 위의 건물 철거 등을 실행할 수 없습니다. 따라서 그때 토지소유권은 위와 같은 점유에 의하여 그 원만한 실현을 방해당하고 있다고 할 것이므로, 토지소유자는 자신의 소유권에 기한 방해배제로서 건물점유자에 대하여 건물로부터의 퇴출을 청구할 수 있습니다. 그리고 이는 건물점유자가 건물소유자로부터의 임차인으로서 그 건물임차권이 이른바 대항력을 가진다고 해서 달라지지 아니합니다. 건물임차권의 대항력은 기본적으로 건물에 관한 것이고 토지를 목적으로 하는 것이 아니므로 이로써 토지소유권을 제약할 수 없고, 토지에 있는 건물에 대하여 대항력 있는 임차권이 존재한다고 하여도 이를 토지소유자에 대하여 대항할 수 있는 토지사용권이라고 할 수는 없습니다. 바꾸어 말하면, 건물에 관한 임차권이 대항력을 갖춘 후에 그 대지의 소유권을 취득한 사람은 민법 제622조 제1항이나 주택임대차보호법 제3조 제1항 등에서 그 임차권의 대항을 받는 것으로 정하여진 ‘제3자’에 해당한다고 할 수 없습니다(대법원 2010. 8. 19. 선고 2010다43801 판결).
따라서 甲의 경우 乙의 퇴거 청구에 대항할 수 없습니다.
설명:
건물임차권의 대항력은 건물에 대한 임차권이 제3자에 대하여 효력을 가지는 것을 말합니다. 그러나, 건물이 그 존립을 위한 토지사용권을 갖추지 못하여 토지소유자가 건물소유자에 대하여 건물철거 및 대지인도청구를 할 수 있는 경우에는, 토지소유권은 위와 같은 점유에 의하여 그 원만한 실현을 방해당하고 있다고 할 것이므로, 토지소유자는 자신의 소유권에 기한 방해배제로서 건물점유자에 대하여 건물로부터의 퇴출을 청구할 수 있습니다.
이 경우, 건물임차권의 대항력은 건물에 대한 효력은 가지지만, 토지에 대한 효력은 가지지 않습니다. 따라서, 건물임차인이 건물소유자가 아닌 경우, 토지소유자의 퇴거청구에 대항할 수 없습니다.