개요:
* 상가건물임대차보호법상 차임 증액청구권의 제한
* 상가임차인의 계약갱신요구권
질문:
저는 13년 전 소유 상가건물 층 일부를 임차하여 학원을 운영하고 있습니다 그런데 건물주가 계약기간 만료 전 6개월이 된 지난달 말 저에게 경제사정 등 여러 가지 이유를 들어 임대료를 150%까지 올리겠다는 내용증명을 보내왔습니다 저는 위 학원운영으로 생계를 유지하고 있으므로 재계약을 하여야 할 입장인데 갑자기 돈을 마련하자니 너무 힘든 상황입니다 건물주의 과다한 임대료 인상요구에 대한 법적 대응방안은 없는지요?
답변:
상가건물임대차보호법 제11조는 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세 공과금 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다고 규정하고 있습니다. 다만, 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못합니다.
현재 시행중인 상가건물임대차보호법 시행령 제10조는 법 제11조 제2항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5를 초과하지 못한다고 규정하고 있습니다.
따라서, 귀하의 경우 건물주가 임대료를 150%까지 인상하겠다는 것은 위 규정을 위반한 것으로 볼 수 있습니다. 따라서, 귀하는 건물주에게 임대료 인상 요구를 거부하고, 임대료 인상분이 위 규정을 초과하는 부분에 대해서는 소송을 제기할 수 있습니다.
또한, 상가임차인에게는 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위 내에서 계약갱신요구권이 인정됩니다. 따라서, 귀하의 경우에도 계약갱신요구권을 행사하여 임대차 계약을 10년 이내에 종료하지 않을 수 있습니다.
따라서, 귀하의 경우 다음과 같은 방법으로 건물주의 과도한 임대료 인상 요구에 대응할 수 있습니다.
1. 건물주에게 임대료 인상 요구를 거부하고, 임대료 인상분이 위 규정을 초과하는 부분에 대해서는 소송을 제기한다.
2. 계약갱신요구권을 행사하여 임대차 계약을 10년 이내에 종료하지 않는다.
구체적인 대응 방법은 귀하의 상황에 따라 다를 수 있으므로, 전문가의 조언을 받아 결정하시는 것이 좋습니다.