개요:
경매절차에서 임차인이 대항력을 갖추기 위해서는 주택의 인도와 주민등록이라는 요건을 갖추어야 합니다. 그런데 경매절차가 중단되거나 순탄하게 진행되지 못하는 경우, 임차인의 대항요건이 유지될지 여부에 대한 문제가 발생할 수 있습니다.
관련법 및 판례:
* 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제4조 제2항
* 대법원 1997. 10. 10. 선고 95다44597 판결
* 대법원 2002. 8. 13. 선고 2000다61466 판결
질문:
임차인 甲은 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인인바, 임차주택에 대하여 경매절차가 개시되자 배당요구를 하였습니다. 그런데 이 사건 경매는 경락인이 대금을 완납하지 못하여 재경매가 진행되었고, 재경매절차의 경락인 또한 대금을 완납하지 못하여 재재경매가 진행되었습니다. 재재경매가 되어서야 경락대금은 완납되었습니다. 그런데 임차인 甲은 최초 경락기일까지는 임차주택에 주민등록이 되어있었으나 경락대금이 완납되기 전 다른 곳으로 전출하였습니다. 이러한 경우 임차인 甲은 임대차보증금을 반환받을 수 있을까요?
답변:
아니요, 임차인 甲은 임대차보증금을 반환받을 수 없습니다.
주택임대차보호법에 따르면, 임차인이 주택임대차보호법에 의한 대항력과 우선변제권을 인정받기 위해서는 주택의 인도와 주민등록이라는 요건을 갖추어야 합니다. 그런데 처음의 경락허가결정이 취소되어 신경매를 하였거나 경락허가결정의 확정 후 최고가매수인이 경락대금을 납부하지 아니하여 재경매를 한 경우에 있어서, ‘배당요구의 종기인 경락기일’이라 함은 배당금의 기초가 되는 경락대금을 납부한 경락인에 대하여 경락허가결정을 한 마지막 경락기일을 말한다고 보아야 합니다(대법원 2002. 8. 13. 선고 2000다61466 판결 참조).
따라서 임차인 甲이 대항요건을 갖추었다고 하기 위해서는 신경매, 재경매절차가 이루어진다고 하더라도 최초 경락기일이 아니라 마지막 경락기일까지 주민등록이 존속하여야 할 것입니다. 그런데 임차인 甲은 마지막 경락기일인 재재경매 기일 이전에 주민등록을 전출하였으므로, 주택임대차보호법상 대항요건을 상실한 결과 최우선변제권 있는 금액을 제외한 임대차보증금은 반환받을 수 없을 것입니다.
결국, 임차인이 경매절차에서 대항력을 유지하기 위해서는 경매절차의 마지막 경락기일까지 주민등록을 유지하여야 한다는 점을 유의해야 합니다.