개요
주택임대차보호법상 대항요건을 갖춘 주택임차권은 경매절차의 매수인에게 대항할 수 있습니다. 그러나 선순위 저당권이 설정된 부동산에 대하여 후순위 저당권에 기한 경매절차가 개시되어 그 부동산이 매각된 경우, 선순위 저당권은 매각으로 소멸되고, 그 후순위 저당권보다 후순위인 주택임차권도 소멸하게 됩니다.
이러한 경우, 선순위 저당권에 설정된 전세권이 후순위 저당권에 기한 경매절차에서 매각으로 소멸된 경우, 그 전세권보다 후순위인 주택임차권이 소멸되는지 여부가 문제됩니다.
관련법 및 판례
* 민사집행법 제91조
* 주택임대차보호법 제3조, 제3조의5
* 대법원 1997. 8. 22. 선고 96다53628 판결, 2000. 2. 25. 선고 98다50869 판결, 2001. 7. 2.자 2001마212 결정
질문
甲은 乙소유인 2층 주택의 1층 부분을 전세보증금 5,000만원에 계약기간 2년으로 하여 전세계약을 체결하고 입주하여 주민등록의 전입신고를 하였습니다. 甲이 입주 당시 위 주택에는 유일한 선순위 권리로서 2층에 거주하는 丙의 전세권등기가 있었습니다. 그런데 甲이 입주한 후 6개월이 지나서 위 주택에 은행의 대출금채무에 관한 근저당권이 설정되었고, 1년이 지난 후 그 근저당권에 기한 경매가 개시되어 위 주택이 매각되었으나 甲은 확정일자를 받아두지 못하여 위 경매절차에서는 전혀 배당을 받을 수 없었는데, 丁(경매절차의 매수인)이 甲에게 위 주택의 1층을 명도를 요구하였고 甲은 대항력을 주장하였습니다. 이에 丁은 丙의 전세권은 위 경매절차에서 배당요구를 하여 소멸되었으므로 그 전세권보다 후순위인 甲의 등기되지 않은 전세권은 소멸하여 丁에게 대항력을 주장할 수 없다고 하는데 그것이 사실인지요?
답변
판례의 태도
판례는 건물의 일부를 목적으로 하는 전세권은 그 목적물인 건물부분에 한하여 그 효력을 미치므로, 가령, 건물 중 일부(2층 부분)를 목적으로 하는 전세권이 주택임차인이 대항력을 취득하기 이전에 설정되었다가 경락으로 인하여 소멸하였다고 하더라도, 주택임차인의 임차권이 전세권의 목적물로 되어 있지 아니한 주택부분(1층의 일부)을 그 목적물로 하고 있었던 이상 위와 같은 사정만으로 이 사건 경락으로 인하여 소멸한다고 볼 수는 없다고 하였습니다(대법원 1997. 8. 22. 선고 96다53628 판결, 2000. 2. 25. 선고 98다50869 판결, 2001. 7. 2.자 2001마212 결정).
위 사안의 경우
위 사안에서 甲의 주택임차권은 1층 부분을 그 목적물로 하고 있습니다. 따라서 丙의 전세권이 2층 부분을 목적으로 하는 전세권으로서 경매로 소멸되었다고 하더라도, 甲의 주택임차권은 1층 부분을 그 목적물로 하고 있으므로 경매로 인하여 소멸되지 않는다고 보입니다.
따라서 甲은 丁에게 대항력을 주장할 수 있습니다.