개요:
임차인은 임차주택을 경매로 취득한 경우, 경매로 인한 임대인 지위의 승계와 임차인의 보증금반환청구권의 혼동으로 인해 보증금반환청구권이 소멸하게 됩니다.
관련법 및 판례:
* 주택임대차보호법 제3조 제4항
* 대법원 1996. 11. 22. 선고 96다38216 판결, 1998. 9. 25. 선고 97다28650 판결, 2009. 5. 28. 선고 2009다15794 판결
질문:
저는 저당권 등이 전혀 설정되어 있지 않은 甲소유의 신축주택을 전세보증금 4,000만원에 임차하여 주민등록전입신고를 하고 거주하고 있습니다. 그런데 그 이후 설정된 저당권에 기하여 경매가 진행되고 있는바, 만일 제가 위 주택을 위 경매절차에서 매수한다면 확정일자가 늦어 배당 받지 못하게 된 임차보증금의 반환을 甲에 대하여 청구할 수 있는지요?
답변:
귀하는 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인입니다. 따라서 귀하는 경매절차의 매수인에게 대항력을 행사하여 보증금반환청구권을 행사할 수 있습니다. 그러나 귀하가 위 주택을 경매절차에서 매수한다면, 귀하는 경매절차의 매수인과 임차인의 지위를 동시에 갖게 됩니다. 이 경우 임대인의 지위는 임차주택의 소유권과 함께 경매절차의 매수인에게 승계되고, 임대인의 보증금반환채무는 임대인의 지위와 함께 소멸합니다. 따라서 귀하의 보증금반환청구권도 혼동으로 소멸하게 됩니다.
따라서 귀하가 위 주택을 경매절차에서 매수하더라도, 귀하의 집주인 甲에 대한 전세보증금반환청구권은 소멸하고, 대신 귀하의 경매절차의 매수인으로서의 지위를 통하여 경매대금에서 보증금을 우선변제받을 수 있습니다. 그러나 귀하가 위 주택을 경매절차에서 매수하지 않는다면, 귀하는 경매절차의 매수인에게 대항력을 행사하여 확정일자순위가 늦어도 보증금을 배당받을 수 있습니다.
결론적으로, 귀하가 위 주택을 경매절차에서 매수하는 경우, 귀하의 보증금반환청구권은 소멸하고, 대신 경매대금에서 보증금을 우선변제받을 수 있는 기회를 잃게 됩니다. 따라서 귀하의 상황에 따라 신중하게 결정하시기 바랍니다.
해설:
주택임대차보호법은 임차인의 주거 안정을 도모하기 위한 법률입니다. 따라서 임차인은 임대인의 지위를 승계한 임대인에게 대항력을 취득하여 임차권을 보호받을 수 있습니다. 그러나 임차인이 임차주택을 경매로 취득한 경우, 임대인의 지위는 임대주택의 소유권과 함께 경매절차의 매수인에게 승계되고, 임대인의 보증금반환채무는 임대인의 지위와 함께 소멸하게 됩니다. 따라서 임차인의 보증금반환청구권도 혼동으로 소멸하게 됩니다.
따라서 임차인은 임차주택을 경매로 취득할 경우, 보증금반환청구권의 소멸을 유의하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.